[새해엔 돈 좀 벌어봅시다] 연5% 수익률 노리는 오피스텔·상가, 입지 아무리 좋아도 비싸게 사면 '말짱 꽝'

수익형부동산 1법칙 "투자원금을 줄여라"

전문가들이 꼽는 수익형 부동산 투자의 제1원칙은 ‘비싸게 사면 안 된다’는 것이다. 오피스텔이나 상가, 중소형 빌딩 등 고정 월세를 겨냥한 수익형 부동산을 지나치게 높은 가격에 분양받거나 매입하면 목표 수익률을 맞추기 어려워서다.

내수 경기 침체와 고(高)분양가 논란에도 불구하고 수익형 부동산에 대한 투자 열기는 올해도 지속될 전망이다. 은퇴 시기가 도래한 베이비붐 세대(1955~1963년생)가 안정적인 노후를 위해 수익형 부동산에 지속적으로 투자해서다. 또 수익형 부동산 수익률은 연평균 5% 안팎으로 연 1~2%대인 은행 예·적금 금리에 비해 여전히 높다.

부동산 전문가들은 상당수 수익형 부동산의 분양가에 거품이 끼어 있다고 진단한다. 땅을 감정가격의 두세 배에 사들인 시행업체들이 이익을 극대화하기 위해 분양가를 지나치게 높이고 있다는 것이다. 신도시에서 상가 분양을 진행하고 있는 한 상가분양대행업체 대표는 “최근 들어 공급 과잉에 분양가격마저 높은 택지지구가 많이 눈에 띈다”며 “입주 시점에 투자자들이 낭패를 볼 가능성이 크다”고 지적했다.

전문가들은 철저히 옥석을 가리라고 주문하다. 분양가격의 적정성과 배후 수요가 충분한지 점검하라는 것이다. 여유 자금이 1억~2억원대라면 오피스텔이 투자 대상으로 적당하다고 전문가들은 조언한다. 선주희 부동산114 연구위원은 “서울 문정지구, 부산 등 입주물량이 몰리는 곳에선 수익률이 하락할 수 있다”고 지적했다. 분양마케팅업체 서반플래닝의 계동욱 대표는 “인천 송도나 서울 마곡 등 오피스텔 공급이 많더라도 입지와 분양가 면에서 같은 지역 내 다른 상품보다 경쟁력을 가지고 있으면 투자할 만하다”며 “지역 내에 존재하는 고정 수요자들이 가장 좋은 상품을 선택하기 때문”이라고 말했다.

사전 예약 및 선착순 분양이 많은 상가는 분양가격이 적정한지 더 꼼꼼하게 따져야 한다고 전문가들은 조언했다. 윤태호 반더펠트 본부장은 “잘될 만한 상가나 오피스텔은 지역 상황을 잘 아는 인근 수요가 초기 물량의 40% 이상을 점유하는 게 특징”이라며 “해당 지역에서 오래 영업을 한 중개업소를 방문해 상담을 받는 것이 좋다”고 말했다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “동탄2·위례·미사 등 신도시 상가만 볼 것이 아니라 주거와 업무시설이 밀집한 역세권의 근린상가 중 5억~30억원가량 투자해 연 수익률 4~6%를 낼 수 있는 물건을 찾아보는 것도 좋다”고 말했다. 50억원 미만 중소형 빌딩의 투자 활성화는 올해 금리 인상 여부가 관건이다. 중소형 빌딩중개업체 원빌딩의 신동성 팀장은 “은행권 대출 금리가 연 3% 중후반까지 올라갈 수 있다는 가정 아래 수익률을 보수적으로 산정해야 한다”며 “다만 서울 강남이나 홍대, 연남동 등 번화가는 수익률이 연 2~3%대로 낮아도 자산가격 상승을 기대할 수 있다”고 말했다.

문혜정/윤아영 기자 selenmoon@hankyung.com