1세대 2주택일 때 놓치기 쉬운 비과세 혜택

KB 국민은행 스타테이블

1세대가 국내에 1주택을 갖고 있을 때 주택 양도 시점에 해당 주택 보유 기간이 2년 이상이면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 1세대 2주택인 경우 1주택을 양도할 때 일반적으로 양도소득세가 부과된다. 다만 2주택이더라도 양도소득세가 비과세되는 경우가 있다.

1주택을 보유한 1세대가 다른 주택을 취득, 일시적으로 2주택이 될 수 있다. 종전 주택을 취득한 때부터 1년 이상 지난 뒤 다른 주택을 취득하고, 종전 주택을 3년 이내 양도하면 1세대 1주택으로 분류된다. 양도소득세도 비과세된다. 이처럼 1세대 2주택이지만 최근에 취득한 주택을 3년 미만으로 보유했으면 기존 주택 양도를 고려할 필요가 있다. 3년 경과 후에는 기존 주택 양도 때 양도소득세 부담이 클 수 있다.

1주택을 보유한 1세대가 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하기 위해 세대를 합칠 수 있다. 이러면 의도치 않게 2주택을 보유하게 된다. 이때 세대를 합친 때부터 5년 내 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 분류된다. 물론 양도소득세는 비과세된다.

상속으로 인한 2주택도 가능하다. 상속받은 주택과 그 밖의 주택(이하 일반 주택)을 국내에 1개씩 소유하고 있는 1세대가 있다. 일반 주택을 양도할 때는 1개 주택을 소유하고 있는 것으로 분류돼 비과세 규정이 적용된다.

농어촌 주택 소유로 인한 2주택도 생각해볼 수 있다. 농어촌 주택과 일반 주택을 각각 1개 소유하고 있는 1세대가 있다. 일반 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 분류돼 비과세 규정이 적용된다. 여기서 농어촌 주택이란 수도권 외 읍 또는 면 지역 소재 주택으로 이농 주택, 귀농 주택, 상속받은 주택을 말한다.

업무상 어쩔 수 없이 2주택이 되기도 한다. 취학, 업무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 수도권 밖에 있는 주택과 일반 주택을 각각 1개 소유하는 1세대가 있다. 부득이한 사유가 사라진 날로부터 3년 이내 일반 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 분류돼 양도소득세가 비과세된다.

다양한 이유로 1세대 2주택에 해당하더라도 2주택 중 어느 주택을 먼저 파는지에 따라 양도소득세가 비과세된다. 주택을 양도하기 전에 세무전문가와 충분히 상담한 뒤 의사결정을 하는 것이 바람직하다.

정진형 <국민은행 WM컨설팅부 세무전문위원>