[부동산 세무상담] 부담부증여가 절세에 도움이 되나요?

진행: 전혜원 MC출연: 장운길 세무법인 길 대표세무사- 사연 소개 -안녕하세요.개인사업자로 치과를 운영중인 치과의사입니다.현재 4억원에 전세 임대를 주고 있는 시가 7억원의 아파트를 장남에게 증여하고 싶은데요.친구들에게 이야기를 들어보니 부담부증여를 하면 절세를 할 수 있다더군요.저는 처음 들어본 얘기라 그게 맞는 건지요?또 부담부증여가 뭔지 절세가 얼마나 되는건지 그것도 궁금합니다.또 제 둘째아들이 올해 31살이고 직장생활을 3년 정도 했는데요.차남 명의로 6억 5천만원 정도의 부동산 취득하여도 세금문제가 없을까요?제가 소유하고 운영하는 병원의 상가 소유권을 차남에게 매도하는 것도 가능한지 궁금합니다.전혜원/ 오늘은, 치과병원을 운영하는 원장님께서 장남에게 아파트를 부담부증여 하는 것과직장생활 3년된 차남의 부동산 취득문제, 본인의 병원 건물을 차남에게 매도가능한지에 대한문의를 주셨는데요. 먼저, 부담부증여가 어떤 것인지부터 설명해주시겠어요?장운길/ 네.. 부담부증여란, 증여하는 재산에 증여일 현재 담보된 증여자의 채무가 있는 경우로서증여 받는자, 즉 수증자가 그 채무를 인수한 사실이 채무입증서류나 채무부담계약서, 채권확인서, 담보설정 등에 의해객관적으로 입증되는 경우에 한해서 증여재산의 가액에서 수증자가 인수한 그 채무를 가감하고 과세가액을 계산하는데요,이때, 승계받은 전세보증금이나 융자금 등을 세법상 “부담부증여”라고 합니다.다만, 부담부증여시 수증자가 인수한 채무액 부분은 소득세법 제88조에 따른 유상양도에 해당하므로 증여한자에 대해서는 양도소득세를 과세하게 됩니다.전혜원/ 그럼 부담부증여를 하면 무조건 절세가 되는 건가요?사연 주신 분의 경우로 계산을 해보면 알 수 있을 것 같은데요?장운길/ 네.. 증여세 부담액을 대충 계산해 보겠습니다.먼저, 부담부증여하는 경우 사연에 시가 7억원이고, 전세채무가 4억원이므로 가감하면 증여세 과세가액은 3억원이 되겠습니다.여기서 부자간의 증여재산공제 5천만원을 공제하면 증여세과세표준은 2억5천만원이 됩니다.과세표준 1억원이상 5억원 미만은 20%에 1,000만원 누진공제이므로 2억5천×20%-1,000만원= 4,000만원인데, 예정신고세액공제 받으면 3,600만원이 되겠습니다.또한, 부담부증여에 해당되지 않는 경우에는 증여세 과세가액은 시가 그대로 7억원이구요,증여세과세표준은 부자간의 증여재산공제 5천만원을 공제하면 6억5천만원이 됩니다.자진납부세액은, 과세표준 5억원 초과, 10억원 미만은 30% 세율에 6,000만원 누진공제이므로 6억5천×30%-6,000만원= 1억3,500만원인데,예정신고세액 10%공제 받으면 1억2,150만원이 되겠습니다.따라서 단순히 증여세만 비교하면 8,500만원정도의 차이가 있습니다.전혜원/ 오늘은 부담부증여에 대한 세무정보를 전해드리고 있는데요.부담부증여가 이렇게 크게 절세에 도움이 된다면 누구나 이 방법을 택할 것 같은데요...아까 부담부증여를 하게 되면 인수한 채무액 부분은 유상양도에 해당되어 증여한 자에 대하여 양도소득세가 해당된다고 하셨잖아요.그럼 사연 주신 분께서 세금을 내야 할텐데요. 이 부분에는 절세 방법이 없나요?장운길/ 글쎄요. 앞에서 살펴봤듯이 부담부증여를 하는 경우에는 증여세 측면에서는 분명히 절세가 됩니다.그러나, 부담부증여시 수증자가 인수한 채무액 부분은 유상양도에 해당하므로 증여한자에 대해서는 양도소득세가 과세되므로 증여하고자 하는 아파트가 1세대1주택 비과세 대상에 해당하는지, 또는 양도차익이 많은지, 단기세율이 적용되는지 등 양도소득세까지 고려해서 절세여부를 판단해야 합니다.전혜원/ 그렇군요, 또 추가로 주신 질문을 보면 직장생활 3년된 차남이6억원 정도의 부동산을 취득해도 문제가 없는지 문의하셨는데요. 이부분은 어떤가요?장운길/ 네.. 원칙적으로 본인의 소득으로 부동산 취득하는 것은 전혀 문제가 되지 않습니다.국세청에서는 일반적으로 자금출처조사 제외기준을 정해 놓았는데요,30세 이상으로서 세대주가 아닌 경우에는 주택은 1억원, 기타재산은 5천만원, 합계 1억5천만원 범위 내에서 자금출처조사를 생략합니다.또한 세대주인 경우에는 주택 2억원, 기타재산 5천만원으로 합계 2억5천만원까지는 자금출처조사를 생략합니다.시청자의 경우, 6억원이 넘으면 자금출처조사를 받을 가능성이 높구요,친척이 돈을 빌려줬다면 금융자료가 있어야 하고 원금에 대한 이자문제도 따질 수 있습니다.오히려 지금 직장이 있어 소득이 있다면 금융기관에서 대출 등 갚을 능력 범위 내에서 움직이시는 편이 더 좋을 듯 싶습니다.전혜원/ 마지막으로 시청자께서 소유하며 병원으로 운영 중인 상가를 아들에게 매도해도 되는지 궁금하다고 하셨는데요. 부자간에도 거래가 가능한가요?장운길/ 네.. 요즘은 부모자식간이라도 원칙적으로 본인의 소득으로 부동산 취득하는 것은 가능합니다.다만, 부모자식 간에는 일단 증여추정을 하게 되므로 자금출처에 대한 소득원이나 실제 대금지급에 대한 금융자료를 철저히 준비해서 자력으로 취득하였음을 입증하여야 합니다.만약, 자녀가 부모가 운영하는 병원건물을 취득하여 그대로 부모에게 임대하는 경우에는 절세와 소득분산의 효과적인 방법이라고 할 수 있습니다.전혜원/ 네... 그럼 마지막으로 절세에 도움이 되는 팁이 있다면 알려주시겠어요?장운길/ 네, 본인소유의 상가에서 치과를 운영한다고 하셨는데, 배우자나 자녀에게 상가를 증여한 후에 증여받은 자가 임대사업자를 등록하고,그 후에 치과에서 임대료를 시세에 맞춰서 지급하면 소득이 많은 치과에서는 경비처리를 할 수 있어서 절세가 되고 병원을 증여받거나 취득한 가족은 대체로 소득이 적으므로 새로운 소득을 얻을 수 있어서 소득분산의 효과가 있습니다.다만, 병원상가를 증여할 때에는 발생하는 증여세와 등기에 따른 취득세 등을 고려하여 판단하시기 바랍니다.정수미기자 orangesum@wowtv.co.kr한국경제TV 핫뉴스ㆍ"어째 기분이 영"··구글,`바둑` 다섯판에 시총 58조원 ↑ㆍ지하철 3호선 단전, 한 달 만에 또 운행 중단사태 `원인은?`ㆍ북한 지진, 평양 남동쪽서 규모 2.2…황해도 이어 이틀만에 또?ㆍ신원영 군 계모 "벌 달게 받겠다" 잘못 인정…친부 `묵묵부답`ㆍSIA 이하늬 “박보검 영혼미남, 너무 아름다워” 극찬ⓒ 한국경제TV, 무단 전재 및 재배포 금지