[정충진 변호사의 실전! 경매] (17) 미래를 그려보고 투자하라!…방치된 상가 싼값에 낙찰받아 알찬 수익

인테리어·리노베이션 통해 가치 높이거나 용도 바꿔
'미운 오리새끼서 백조' 변신

'건물만 입찰' 빌라 헐값 낙찰…월세나 전세 놓아 높은 수익

정충진 < 법무법인 열린 변호사 >

경매에서 수익의 시작은 낙찰이다. 그러나 지금 같은 과열경쟁 시기에는 낙찰받기도 쉽지 않다는 게 중론이다. 수없이 많은 패찰을 거듭하는 분은 자신의 입찰전략을 냉정히 돌아볼 필요가 있다. 아직도 일반매매로 사는 것보다 10%는 싸게 사야 만족하는가.

그런 방식은 이미 10년 전의 이야기다. 지금은 권리관계가 복잡한 특수물건 경매가 아니고서야 경매시장 자체에서 낙찰과 동시에 수익을 내기는 쉽지 않다. 그래도 여전히 급매보다 싸게 살 수 있고, 공인중개사 수수료를 절약할 수 있으며, 다양한 물건을 접하면서 그 활용도를 구상해보는 재미 또한 누릴 수 있는 것이 바로 경매다.

특히나 낙찰을 통한 수익이 아니라 인테리어나 간단한 리노베이션을 통한 가치 증대 및 낙찰 물건의 다양한 용도로의 활용은 경매의 매력을 배가시킨다. 필자는 과거 시내 요지에 있는 사우나 시설을 낙찰받아 실제 다년간 운영해본 경험이 있다.

천편일률적인 인테리어에서 벗어나 손님의 주요 동선에 건강을 위한 지압길을 마련해줬다. 그리고 그 길목에는 다양한 유형의 예술품을 걸어놓아 마치 미술관에 온 듯한 느낌을 줬고 버려진 공간을 소극장으로 활용하기도 했다. 이렇게 사우나를 운영하다가 가치가 높아지자 원룸업자에 매각했다. 처음부터 원룸으로 개조해 임대를 놓거나, 시장에서 요구하는 임대 수익률을 맞춰 제값 받고 매각할 수도 있겠다.

지은 지 오래된 모텔은 돈 들여 리모델링해도 경쟁력이 떨어지게 마련인데, 이럴 때는 저가에 낙찰받아 과감히 원룸이나 고시텔 용도로 전환하는 것도 좋은 수익모델이 될 수 있다. 모텔이나 사우나 같은 용도가 제한된 업종의 매물은 수요층이 한정되어 상당히 저가에 매입할 수 있는 데다 이런 매물에는 통상 거액의 유치권 신고가 따라붙기 마련인데, 대부분 쉽게 해결 가능한 유치권이어서 옥석만 가려낼 수 있다면 제법 알찬 수익을 낼 수 있다.

가끔 ‘건물만 입찰’이라는 이름으로 토지 없이 건물만 감정평가돼 경매가 진행되는 경우가 있다. 건물만 입찰 물건의 경우 철거당할 위험부담 때문에 몇 번이고 유찰을 거듭하기도 하는데, 이런 매물을 잘만 활용하면 저가에 낙찰받아 알찬 수익을 낼 수도 있다.

필자의 제자 A씨는 건물철거 판결이 확정된 신축빌라 매물을 한 채당 평균 1500만원씩 3채를 낙찰받아 전부 월세를 놓아 매달 적지 않은 임대수익을 챙기기도 했다. 이런 매물은 제값 받고 전세 놓기가 어렵지만 월세로 내놓으면 수요는 넘쳐난다. 당시 월세는 보증금 500만원에 45만원이었다. 한 채당 실투자금은 1000만원에 불과한데 매달 45만원씩의 임대료를 받았으니 단순 수익률로 따져도 나쁘지 않은 투자다.

또 다른 제자 B씨는 건물만 입찰 물건을 헐값에 낙찰받아 전세를 놓아 투자금의 배 이상을 회수하기도 했다. 토지소유자로부터 건물철거의 압박이 있는 물건이었지만 입지가 좋아 전세 수요가 풍부한 지역에 소재한 빌라였다. 토지와 건물이 온전히 갖춰져 있을 때의 전세보증금이 2억원이었지만 건물만 있는 위험한 물건이라는 이유로 제자의 지인에게 1억원에 전세를 줬다. 당시 B씨가 이 빌라를 낙찰받는 데 들인 비용은 5000만원이 채 되지 않았다.

목돈이 필요했던 B씨로서는 비록 시세의 반값에 전세를 놓았지만 투자금의 배 이상을 확보했으니 더할 나위 없이 좋은 투자였고, 지인의 도움으로 반값에 전세를 얻었으니 임차인에게도 나쁘지 않은 거래였다.

선순위 가등기가 있는 물건은 낙찰받아도 가등기가 말소되지 않는 이상 임대 놓기가 쉽지 않다. 그러나 필자의 제자 C씨는 가등기 말소 소송을 진행하는 동안 기존 임차인과 재계약해 투자금액을 거의 회수한 상태에서 소송을 진행했다. 물론 가등기 말소소송은 필자가 대리해 깔끔하게 승소했다. 그 후 C씨는 임차인에게 넉넉한 프리미엄을 얹어 매각했다는 후문이다.

이렇듯 경매에서는 낙찰도 중요하지만, 낙찰 후 그 물건을 어떻게 활용하느냐에 따라 수익률이 크게 차이 나기도 한다. 지하상가라는 이유로, 거액의 유치권이 신고돼 있다는 이유로 지금 감정가의 20%까지 떨어져 있는 상가를 찾아냈다면 가만히 눈 감고 그 방치된 상가의 미래를 그려보자. 손님들로 북적이는 마트가 그려지거나, 스크린 골프장의 활기찬 소음이 연상되거나, 아이들의 웃음소리가 끊이지 않는 태권도장이 떠오르는 분은 경매로 성공할 자격이 충분한 사람이다.

정충진 < 법무법인 열린 변호사 >