[정충진 변호사의 실전! 경매] (18) 빌라 입찰 땐 공적 장부상 호수와 일치하는지 반드시 확인해야

명도 소송 등 위험부담 커
건축물대장 도면·건축허가서와 현관문 표시가 동일한지 살펴야

특수물건은 해법을 분명히 알면 안전하다. 그러나 그 해법을 모를 때는 더없이 위험할 수 있다. 작게는 보증금 상실에서 크게는 터무니없는 금액으로 인수할 수 있고, 오랜 시간 스트레스 속에서 비용과 시간을 낭비할 수도 있다. 그래서 특수물건은 늘 신중히 접근해야 한다.

그러나 특수물건임에도 그 위험성을 간과하고 쉽게 접근하는 물건유형이 있다. 자신이 아는 만큼만 리스크가 보이는 까닭이다. 대표적인 것이 공부상의 기재와 현황상 표시가 다른 물건이다. 공부 즉 건축물대장이나 등기부등본 같은 공적장부에서는 분명 101호가 맞는데, 막상 현장에 가보면 문 앞에 102호의 표찰이 떡하니 붙어 있는 경우다.

쉽게 말해 101호가 경매 진행돼 101호를 낙찰받는다고 생각했는데, 건축물대장의 도면이나 건축허가서 등 공적장부를 종합해보면 그곳이 102호인 것으로 밝혀지는 황당한 경우다. 주로 옛날에 지어진 빌라에 이런 사례가 많다. 건축주가 빌라를 신축해 분양하는데, 건축물 대장상의 도면을 잘못 해독해 호수를 나타내는 표찰을 엉뚱하게 붙이는 경우다. 현관을 들어가서 왼쪽이 1호 라인이고, 오른쪽이 2호 라인이지만 반대로 표찰을 붙여버리는 바람에 건물 전체의 호수가 뒤바뀌어버린 사례도 있다.

이런 경우 그 위험성에 대한 인식이 부족했던 과거에는 별다른 공지 없이 경매가 진행됐기 때문에 실제 경매법정 밖에서는 집을 넘겨받는 절차 즉, 명도와 관련해 다수의 분쟁이 있었다. 현황상의 표시가 잘못됐다 하더라도 101호가 경매 진행된 것이고, 경매 관련된 모든 서류는 101호로 송달됐을 것이며 101호 당사자도 자신의 집이 경매에 들어간 사실을 분명히 인지하고 있을 것이므로 낙찰자는 101호를 명도받으면 되지 않겠느냐는 시각으로 접근하면 한없이 쉬울 것 같지만, 현실에서는 다른 문제가 발생할 수 있다.

대법원 판례는 이 경우 낙찰자가 현황상의 표시대로 소유권을 취득하는 것이 아니라 건축물 대장상의 도면에 기재된 대로 소유권을 취득한다고 보기 때문이다. 권리상의 표시는 등기부를 기준으로, 사실의 표시는 건축물대장을 기준으로 판단한다는 원론에 충실한 해석이어서 대법원을 탓할 수도 없다. 결국 판례대로라면 낙찰자는 표시상 101호를 취득하는 것이 아니라 그 옆 호수인 102호 건물을 취득하게 되는 것이다.

그래서 낙찰자는 원칙적으로 표시상 102호 소유주를 상대로 명도를 진행해야 한다. 그러나 모든 경매절차가 표시상 101호를 기준으로 진행됐는데, 낙찰자가 그동안 아무 문제 없이 살고 있던 102호 소유주를 찾아가 102호를 자기가 낙찰받았으니 넘겨달라고 요구한다면 102호 소유주가 순순히 넘겨주겠는가.

102호 소유주는 멀쩡한 자기 집을 잃게 생겼으니 사생결단의 심정으로 소송에 임할 것이고, 101호를 낙찰받았으면서도 102호의 명도를 구하는 건 신의칙에 반한다거나 102호를 10년 이상 소유의 의사로 살았으니 등기부 취득시효가 완성됐다거나, 20년 이상 살았으니 점유취득시효가 완성됐다는 등의 주장을 하며 자신이 진정한 권리자임을 인정받으려 할 것이다.

대법원의 판단대로라면 낙찰자 측이 당연히 승소해야겠지만, 소송은 살아 움직이는 생물과도 같아 어떤 변수가 생길지 모른다. 억울한 102호 소유자 측에서 항소에 상고를 거듭하면 낙찰 후 2, 3년 지나야 입주하게 되는 불상사가 발생할 수도 있다. 그동안 들인 마음고생과 비용, 시간의 희생을 고려하면 특수물건도 이런 특수물건이 없다.

물론 원래 낙찰받은 표시상의 101호를 상대로 명도하면 되지 않겠느냐고 반론할지 모른다. 그러나 낙찰자가 취득하게 되는 건 표시상의 102호이므로 이 같은 사실을 표시상 101호 소유자 혹은 임차인이 인지하고 있다면 당연히 명도를 구하는 인도명령이나 소송절차에서 표시상 102호를 낙찰받은 사람이 엉뚱한 곳에 와서 명도를 구한다는 취지로 반박하면 여지없이 기각될 수 있어 문제다. 결국 공부상의 기재와 표시상의 기재가 다른 물건은 표시상 101호도, 102호도 명도가 만만치 않은 것이다.

이런 심각한 문제가 내포돼 있음에도 과거에는 ‘공부와 현황상 기재가 불일치함’이라는 간단한 기재만으로 경매절차가 진행돼 크고 작은 분쟁이 끊이지 않았다. 지금은 경매법원에서도 이 같은 문제점을 숙지하고 좀 더 신중하게 절차를 진행하고 있는 듯하다.

‘이 물건은 공부와 현황상의 기재가 불일치하므로 인도명령이 기각될 수 있고 명도소송을 통해서만 인도받을 수 있음’이라고 공지해주거나, ‘이 사건 배당은 현황상의 표시대로 진행하되 소유권 취득은 공부상의 기재대로 함’이라는 특별매각조건을 달고 경매를 진행하기도 한다.

심지어 ‘이 사건 물건의 소유권 취득은 표시상의 기재대로 할 것이어서 분쟁의 소지가 있으니 낙찰 후 공부상의 소유자와 집을 바꾸기로 하는 확인서가 제출되지 않으면 매각을 불허함’이라는 식의 웃지 못할 공지를 붙이고 진행하기도 한다.

특별매각조건으로 물건의 위험성을 고지해 신중한 응찰을 유도하는 것이니 그 내용여하를 불문하고 진일보한 진행이기는 하나, 종국적인 해결책은 될 수 없으니 결국에는 낙찰자가 위험부담을 전부 떠안아야 함을 분명히 인지해야 한다.