뉴타운 분양 봇물…'막차' 탈까 '첫차' 탈까

시범단지는 분양 막바지
상업·교통 인프라 갖춘 대단지…청약경쟁률 높고 웃돈 붙기도

2~3차 뉴타운 신규분양 러시
조성 초기단계로 분양가 저렴…완성단계 큰 시세차익 기대

재무상황 맞춰 구입전략 짜볼만

서울 성북구 길음뉴타운에서 막바지 분양이 이뤄지고 있다. '길음뉴타운 롯데캐슬 골든힐스' 부지 전경과 조감도. 사진=롯데건설 제공

서울 뉴타운에서 본격적으로 아파트 분양 물량이 쏟아질 전망이다. 조성이 거의 완료된 뉴타운의 막바지 분양물량이 있는가 하면, 이제 막 첫발을 뗀 뉴타운 분양물량도 있다. 부동산 전문가들은 “사업 시기에 따라 구입가치가 다른 만큼 연내 뉴타운에서 내 집 마련을 고민하는 수요자라면 전체 사업의 진행 속도를 확인해 둘 필요가 있다”고 조언했다.

서울 뉴타운사업은 2002년부터 서울시가 균형발전을 위해 추진했다. 시범 뉴타운을 포함, 총 세 차례에 걸쳐 지정했다. 시범 뉴타운 사업지구는 길음, 은평, 왕십리 등 3곳이다. 2차 뉴타운은 교남, 한남, 전농·답십리, 중화, 미아, 가좌, 아현, 신정, 방화, 영등포, 노량진, 천호 등 12개 지구로 2003년 11월에 지정됐다. 2005~2007년에는 이문·휘경, 장위, 상계, 수색·증산, 북아현, 시흥, 신길, 흑석, 신림, 거여·마천, 창신·숭인(2013년 해제) 등 11개 지구가 3차 뉴타운으로 지정됐다.

이 중 개발이 먼저 시작된 시범 뉴타운 지역은 사실상 완성 단계에 들어섰다. 대규모 아파트 단지가 조성돼 있고 상업시설 교통 등의 인프라가 잘 갖춰져 있는 곳이 대부분이다. 이렇다 보니 시범뉴타운은 분양이 사실상 막바지에 이른 곳이 많다. 주변에 비교할 대상이 많아 주거 가치를 꼼꼼하게 따져볼 수 있고 합리적인 분양 가격인지도 판단하기 쉽다. 청약경쟁률도 높은 편이다.

다만 분양가는 상대적으로 높다. 기존 아파트 가격을 기준으로 분양가를 책정하는 까닭이다. 지난해 10월 성북구 길음뉴타운(길음재정비촉진지구2구역)에서 분양한 ‘래미안 길음 센터피스’는 청약 당시 280가구 모집에 5647명이 신청하며 1순위에서만 평균 20.1 7 대 1을 기록했다. 이 아파트는 현재 로열층을 중심으로 3000만~5000만원가량의 웃돈이 붙었다. 다만 분양가는 3.3㎡당 1656만원이어서 2003년 3월에 분양한 길음뉴타운 5단지(5구역)의 분양가(880만원대)보다 87%가량 상승했다.

반면 2~3차 뉴타운은 이제 신규 분양이 본격적으로 이뤄지고 있다. 성북구 장위뉴타운에서는 지난해 3월 꿈의숲 코오롱하늘채(2구역)를 시작으로 올해 두 번째 단지가 분양될 예정이다. 신길뉴타운에서도 2013년 10월 래미안 영등포 프레비뉴(11구역)와 2014년 10월 래미안 에스티움(7구역) 이후 약 2년 만에 새 아파트가 나온다. 수색·증산뉴타운도 올해 첫 분양 물량이 나온다. 흑석뉴타운에서도 2010년 2월 흑석푸르지오(4구역) 이후 6년 만에 분양이 재개된다.

뉴타운 초기에 분양되는 단지들은 대체로 주변 주거환경이 정리되지 않다 보니 청약 성적이 부진한 편이다. 그러나 조성 초기 단계다 보니 보다 저렴하게 구입할 수 있는 게 장점이다. 초기에 시세보다 저렴한 분양가로 나온 단지를 잘만 고르면 완성 단계에 큰 시세차익을 거둘 수 있다. 동대문구 전농·답십리뉴타운에서 첫 번째 분양 단지였던 ‘래미안 전농 크레시티’(전농7구역, 2011년 9월 분양)의 분양가는 3.3㎡당 1495만원 수준이었다. 인근의 용두동 래미안 허브리츠(1730만원대), 답십리동 청계한신휴플러스(1641만원)보다 낮은 가격이었다. 최근 래미안 전농 크레시티의 매매가는 3.3㎡당 1724만원으로 비교 대상이었던 단지들보다 높다.

올해 서울 뉴타운 분양단지 가운데는 막바지 분양물량과 초기 분양물량이 섞여 있다. 자신의 상황에 맞게 구입 전략을 미리 세우라는 게 전문가들의 조언이다.

성북구 길음뉴타운에는 이제 단 3개 구역만 분양물량이 남았다. 롯데건설은 이달 길음3재정비촉진구역에서 ‘길음뉴타운 롯데캐슬 골든힐스’를 분양할 예정이다. 올해 12월 개통 예정인 경전철 우이신설선인 정릉삼거리역(가칭)이 도보권에 있고 단지 바로 앞에 길원초등학교가 있다. 전용면적 59~84㎡의 399가구 규모이며 이 중 222가구를 일반에 분양한다.

현대건설은 오는 11월 서대문구 북아현뉴타운 1의 1구역에 ‘북아현 힐스테이트’를 선보일 예정이다. 전용면적 38~119㎡의 1226가구다. 350가구는 일반에 공급된다.

SK건설은 영등포구 신길뉴타운 신길5구역에서 ‘SK뷰’를 연내 분양한다. 전용면적 39~136㎡, 총 1546가구 중 812가구를 일반에 분양한다. 서울 지하철 7호선 보라매역이 가깝다.

대림산업은 동작구 흑석뉴타운 흑석재정비7구역에서 ‘e편한세상’을 분양할 예정이다. 전용면적 59~84㎡의 1073가구 단지다. 403가구가 일반 분양된다. 서울 지하철 9호선 흑석역과 1분 거리로 초역세권 단지다. 롯데건설은 흑석8구역에 짓는 흑석뉴타운 롯데캐슬을 분양한다. 전용 59~110㎡ 545가구 중 222가구를 일반 분양한다.

장위뉴타운에서는 삼성물산이 두 개 단지를 공급한다. 장위1구역은 지하 2층, 지상 29층의 10개 동이다. 전용 59~101㎡ 총 939가구 규모다. 490가구가 일반 분양된다. 장위5구역에는 전용면적 59~116㎡의 1562가구가 조성된다. 일반에는 875가구를 공급할 예정이다. 우이천이 단지와 인접했고 66만여㎡ 규모의 북서울꿈의숲 공원도 도보로 이용 가능하다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com