부동산 증여 절세법…증여 핵심은 '절세'

사망 10년 전에 증여해야 상속 범주서 벗어난다
은행 대출과 세입자 전세보증금 적절히 활용하라
향후 가격이 더 오를 부동산 먼저 증여하라

아파트 등 부동산에 설정된 부채 뺀 금액만 증여세 부과
수익형 부동산 일부만 증여…자녀와 임대 수익 나누기도

증여의 핵심은 절세다. 그러나 아파트는 실거래가 신고 등으로 시세가 거의 정확하게 공개돼 큰 절세 효과를 기대하기 어렵다는 게 전문가들의 설명이다. 세무당국의 자금 출처 조사도 강화되는 추세다. 이렇다 보니 전세보증금이나 은행 대출 등을 포함해 함께 증여하는 ‘부담부증여’를 활용하는 사례가 많아지고 있다. 부동산에 설정된 부채를 뺀 금액에만 증여세가 부과되기 때문에 세금이 줄어든다. 다만 증여자의 다주택자 여부, 증여 대상 부동산의 보유 기간, 양도차익, 부담부증여액(부채액) 등에 따라 양도소득세가 달라진다.

예를 들면 1가구2주택자인 A씨가 10년 전 3억원에 취득한 아파트(현재 시세 5억원)를 자녀에게 증여한다고 가정하자. 취·등록세와 법무·세무 비용, 부동산 중개수수료, 집수리비 등의 비용을 감안하면 증여세 등의 세금은 더 줄어들겠지만 편의상 계산에서 제외한다. 이때 은행 대출이 전혀 없는 순증여는 약 7200만원의 증여세를 낸다. 그러나 2억원의 은행 대출이 포함돼 있다면 증여세는 약 1350만원으로 줄어든다. 대신 A씨는 채무를 넘기고 얻은 이득에 대해 약 2800만원의 양도소득세를 내야 한다. 그래도 세금 합계는 4150만원으로 줄어든다. 전문가들은 “적정한 부담부증여액을 설정해 증여세와 양도세 합계가 가장 적은 쪽을 선택하라”고 조언한다.

상가 등은 시세 파악이 어려워 기준시가를 기준으로 증여세를 매기게 된다. 기준시가는 보통 시세의 60~80% 선이기 때문에 세금을 낮출 수 있다. 부모가 수익형 부동산 전체를 주지 않고 일부만 자녀에게 증여해 임대수익을 나누는 방법도 있다. 이 경우 부모는 종합소득세율을 낮추고 증여 시점도 분산해 증여세율을 낮출 수 있다.

저렴한 가격에 사 오랜 기간 보유한 토지나 주택은 배우자 증여를 활용하는 것도 방법이다. 과거 매입 가격이 너무 낮으면 나중에 팔 때 양도소득세가 많이 나오는데, 배우자에게 증여해 한 차례 취득가액을 높이는 방법이다. 배우자 간 증여는 6억원까지 세금을 내지 않아 증여 뒤 5년간만 보유하면 양도세를 크게 줄일 수 있다.

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com