[트렌드] 서울 송파·강동·대구 일부 역전세난…비상 걸린 '갭 투자자'들
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세입자 나갈 때 대출해서 보증금 내줄 판
전국 확산 가능성 낮아…성북·목동 지역 관심을
그동안 아파트 매매값과 전셋값의 격차가 좁은 것을 이용해 적은 돈으로 전세 낀 아파트를 매입한 갭 투자자들은 비상이 걸렸다. 아파트 가격 상승세가 주춤한 상황에서 전셋값이 떨어지다 보니 세입자가 나갈 때 대출받아 전세금을 돌려줘야 하는 것 아니냐는 우려도 나오고 있다. 하지만 부동산 전문가들은 역전세난이 전체 부동산 시장이 아닌 일부 지역에서 나타나는 일시적인 현상인 만큼 갭 투자자들이 크게 우려할 만한 상황은 아니라고 진단했다. 잘 선별하면 투자하기 좋은 아파트를 찾을 수 있다고 조언하고 있다.◆국지적 역전세난 발생
부동산 전문가들은 아파트 투자에 조심해야 할 때라고 강조했다. 전반적인 상승세는 유지되지만 집값이 이미 고점의 80% 가깝게 올라 있어 추가 상승 여력이 크지 않다는 시각이다.
아파트 실수요자도 집을 사기에 좋지 않은 시기란 생각이 컸다. 한국갤럽이 지난 2~4일 전국 1002명을 대상으로 부동산 시장 전망에 대해 벌인 자체 설문조사 결과 응답자의 61%가 ‘지금은 집을 구입하기 좋은 시기가 아니다’고 답했다. 한 부동산업계 관계자는 “아파트 매매가격과 전세가격이 둘 다 오르는 것은 갭 투자 시 큰 의미가 없다”면서 “정부의 대출 규제 강화, 입주 물량 증가 등 영향으로 시장 환경이 급변하고 있어 주의 깊게 살펴봐야 할 때”라고 설명했다.수도권 아파트 매매가격과 전세가격의 상승세는 지난 2년 반 동안 거셌다. 그러나 올해 상반기 들어 전세가격은 숨고르기에 들어가는 모양새다. 지난달 국민은행의 주택가격 동향조사에 따르면 서울 아파트의 매매가 대비 전세가율은 전달 대비 0.3%포인트 하락해 74.8%를 기록했다. 2009년 2월 이후 7년6개월 만에 전세가율이 하락한 것이다.
권일 부동산인포 팀장은 “2014년부터 서울 전셋값이 급격히 올랐다”며 “내년 전세 재계약을 앞둔 갭 투자자들은 지금 전셋값 하락에 대한 부담이 클 것”이라고 말했다.
◆역전세난 확산 가능성 낮아역전세난이 전국적으로 퍼질 가능성은 낮다는 전망이 우세했다. 일부 지역의 전셋값 하락은 과잉 공급에 따른 일시적인 현상이라는 것이다. 투자지역을 잘 선별한다면 여전히 좋은 갭 투자처를 찾을 수 있다는 설명이다. 서울 잠실, 경기 성남 판교신도시, 화성 동탄신도시 등도 대량 입주 때 역전세가 나타났다가 일정 시간이 지나면 회복했다.
전문가들은 갭 투자 시 교통이 편리하거나 학군이 좋은 전통적인 거주 선호지역을 선택해야 한다고 입을 모았다. 수요가 꾸준히 있는 지역을 선택하는 것이 역전세난의 부담을 줄일 수 있기 때문이다.
지금이 상승 초입 국면이 아닌 점도 지역 선택에 각별히 신경 써야 하는 이유다. 상승 초기엔 외곽지역이나 개발 호재가 있는 지역에 위험을 감수하고 투자해 더 높은 수익률을 달성할 수 있다. 그러나 지금처럼 많이 오른 시기에는 가격 하락을 방어할 수 있는 안정적인 투자가 필요하다는 설명이다.양지영 리얼투데이 리서치실장은 “올 들어 지역별로 차별화가 심해져 한쪽은 전세난, 한쪽은 역전세난이 일어나고 있다”면서 “향후 전세 만기 때의 입주물량만 잘 고려한다면 올 하반기에도 아파트에 투자하는 것이 나쁘지 않다”고 평가했다.
양 실장은 서울 자치구 중 가장 전세가율이 높은 성북구가 아직 저평가돼 있어 갭 투자하기 좋은 지역이라고 추천했다. 국민은행에 따르면 7월 말 기준 성북구의 전세가율은 84.3%로 서울 평균 74.8%보다 10%포인트가량 높다. 그는 “성북구는 광화문·시청 등 서울 도심으로 출퇴근하기 편한 데다 기반시설도 잘 갖춰져 있어 매매·전세 수요가 꾸준한 지역”이라며 “전세 거래량이 꾸준히 많고, 수도권 광역급행철도(GTX) C노선 개발 등 호재도 있다”고 덧붙였다.
임성환 알리안츠생명보험 WM센터 부장은 학군 수요가 높은 양천구 목동을 안정적인 투자처로 꼽았다. 그는 “전세 수요가 풍부하기 때문에 불경기에도 목동 전셋값은 강세”라고 덧붙였다. 최근 강남 부자들이 목동 재건축 단지 중 가장 인기가 낮은 목동 11·12단지에 투자하면서 가격이 한 차례 상승했다.다만 향후 그 지역의 신규 공급이 어떻게 진행되는지는 꼼꼼하게 따져봐야 한다고 지적했다. 권 팀장은 “보통 갭 투자를 하면 3~4년 뒤 되팔아 차익실현을 하는데 올해 투자하려면 2019년, 2020년의 입주 물량을 봐야 한다”면서 “올해 서울에서도 분양 물량이 제법 있어 입주 시 지역별로 역전세난이 나타날 수 있다”고 설명했다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com