브렉시트, 저성장 저금리 시대 연장, 원화강세…안전자산으로 수익형 미국 부동산 투자는 어떨까?
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지난 6월 24일 오후 (한국시간) 확정된 브렉시트 (Brexit: 영국의 유럽연합(EU) 탈퇴)로 전 세계 금융시장을다시 한번 요동치게 했다. “브렉시트”는 유럽연합 종식의 신호탄일 수 있으며, 세계총생산(World GDP)의약17%를 설명하는 유럽연합(EU)의 불확실성 증대는 지속적으로 미국을 비롯한 다른 여러 국가경제에도불확실성을 확대시킬 것이란 견해가 지배적이다.
당시를 돌이켜 보면, 미국 증시는 물론, 한국을 비롯한 아시아 증시는 폭락장을 연출했다. 반면, 금값은 고공행진을 기록했고, 마찬가지로 안전자산으로 분류되는 엔화 가치도 급등하여, 엔화 환율은 달러당 99.02엔까지 하락, 2013년 11월이래 가장 낮은 수준을 기록한바 있다.시장 안정을 위해 일본은행(BOJ)와 유럽중앙은행(ECB)등은 자산매입규모를 확대하며 유동성 공급을 이어가고 있으며, 경기회복 및 경제성장측면에서 비교적 순항중인 미국도 연방준비제도이사회(FRB)의 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 기준금리를 0.5%로 유지하고, 보유중인 4조달러 상당의 채권매각을 유보하는 등, 현재 수준의 시장 유동성을 견지하고 있다.
이러한 유동성이 신흥국을 비롯한 한국으로 유입되고 있는 것으로 파악되고, 원/달러 환율도 달러당1100원선으로 엔화와 함께 강세를 보이고 있다. 한편, 한국의 신용등급 상향 기대감으로 증권가 일각에서는과거의 사례를 바탕으로 1045원-1090원까지 환율이 하락할 수 있다고 진단하고 있다.
► 수익형 미국 부동산 추가상승 여력 있다.원화강세 투자의 기회로글로벌 투자전략을 구사하는 대형 투자기관들도 투자를 축소하고 브렉시트 이후의 상황을 예의 주시하고 있지만, 원화강세로 한국인의 해외자산투자 및 구매 환경은 보다유리해졌다. 원/달러 환율만으로도 올해 2월말대비 10% 투자원가를 줄이는 셈이다.
미국은전통적으로글로벌경제가진통을겪을때마다상대적으로안전지대로간주되어왔다. 미국상업용부동산시장(CRE: Commercial Real Estate)의참여자들사이에서브렉시트(Brexit: 영국의유럽연합(EU) 탈퇴)로이탈한영국이나유럽연합(EU)자본의미국부동산시장유입으로미국의부동산자산가격이추가적으로상승할것이라고보고있다.
► 수익형 부동산 = 상업용 부동산 (CRE: Commercial Real Estate), 상업용 부동산(CRE)은 시니어아파트를 비롯한 임대 전용 아파트, 오피스빌딩, 대형 백화점등 다양한 소매점이 입점할 수 있는 상가건물, 호텔, 산업용 공장건물 등과 같이 매월 임대운용 수익이 발생하는 수익형 부동산을 뜻한다.►2016년2분기美상업용부동산건설경기“전반적으로양호”,부문별“임대전용아파트지속선전”, “오피스부진”, “소매(상가)침체지속”
지난7월15일자미국의부동산전문리서치기관인리즈(REIS)가발표한보고서에따르면,상업용부동산전부문에걸쳐건설공급물량의분기별증가율은소폭감소하였으나,아직도증가추세에있다고한다. 임대전용아파트공급은분기별 50,000호수준을유지하고있으며,활발한수요에힘입어2분기말재고물량도1%미만증가한데그치고있고,실질임대수입을좌우하는공실율도4.5%로2009년서브프라임모기지사태이래최저수준범위인4.0%-4.5%내머물고있어, 수요-공급균형을이루고있다. 한편,오피스부문은공급속도가완만함에도불구,수요부진으로분기별재고증가율이최근4년중최고수준을기록했고, 2분기말오피스공실율도 16.0%로좀처럼개선의기미가없다. 이는완전고용상태인미국의노동시장내오피스수요자인일반사무직고용이늘지않고있는데반해,투자이민(USCIS EB-5: 美이민국제5순위고용기반이민프로그램)과외국투기성자본의유입으로대도시오피스빌딩의공급과잉이주원인인것으로분석된다. 2016년2분기오피스최다공급도시는댈러스(Dallas), 뉴욕(New York), 휴스턴(Houston)순이었다.소매(상가)부문은2분기말현재,지속적수요침체상황이이어지고있는가운데,공급을부추길만한요인이없어,수요와공급모든측면에서총체적침체국면에놓여있다. 특히,전자상거래(e-commerce)의성장은소매(상가)부문의경기개선을구조적으로더욱어렵게하고있어,관련부문의투자는매우위험한것으로보인다.
► 다세대 임대전용 아파트, 시니어 하우징 임대수입 년4~5% 상승2015년에 이어 2016년 2사분기 현재, 다세대 임대전용 아파트, 시니어 하우징 시설의 임대수입은 년4~5% 상승하였다. 일반적으로, 다세대 임대전용 아파트와 시니어 하우징 (노인 전용 아파트, 노인요양/치매요양시설, 장기요양전문시설)은 건립 후 소정의 임대 안정화기간을 경과하면, 경기변동에 비탄력적으로 일정한 순현금흐름(Net Cash Flow)을 제공하고, 안정적인 현금배당이 가능한 것이 특징이다. 장기 수익형 투자전략을 구사하는 연기금과 보험사를 비롯한 대형 투자기관에서 가장 선호하는 자산이기도 하다.
► 시니어 하우징, 10년투자기준 총투자수익율 연 14.1%로 美상업용 부동산 중 최고
2015년 1분기 美부동산 투자신탁 전국협회(NCREIF)의 보고서에 따르면, 투자기간 10년투자기준, 시니어 하우징 부문의 연평균 총투자수익율(현금배당수익과 환매차익의 합을 투자원금으로 나눈 수익율)은 연14.1%로, 타 상업용 부동산의 평균 수익율인 연 8.4%를 큰 폭으로 앞지르고 있다고 한다. 한편, 미국 인구통계국 (US Census Bureau)와 시니어 하우징-케어 전국투자센터 (NIC: National Investment Center for Senior Housing & Care)는초기 베이비부머(Baby boomer)가 만67세가 되는 2020년부터 시니어 하우징 (노인 전용 아파트, 노인요양/치매요양시설, 장기요양전문시설)공급이 부족한 상황에 이를 것으로 내다 보고 있다. 현재, 외국인 투자유치를 위해 다국적으로IR을 하고 있는 미국 캘리포니아 주 시니어 하우징 및 다세대 임대전용 주택개발 전문회사, GPARC (Global Premier America Regional Center)의 운영총괄임원(COO)인 크리스틴 해나 (Christine Hanna)는 “인구노령화에 따라 사회적으로 요구되는 필연적 수요를 기반으로 하는 시니어 하우징은 베이비부머의 수요 가세로 향후 최소 20년간 장기호황이 예상된다”고 하며, 재테크 차원에서 단기적 시장가격변동위험을 회피하면서, 가처분 소득을 증대하고자 수익형 투자처를 찾고 있는 개인투자가, 사모펀드 운용사들이 관심을 가져야 할 분야라고 했다.
► ‘묻지마식’ 미국 부동산 투자, 투자이민 이제 그만투자를 하는 이유는 현재의 소비여력을 증대하고, 장기적으로는 주택마련, 자녀 학자금, 자동차 구입 등 미래의 대규모 지출과 안정적인 노년생활을 준비하기위함이다. 따라서, 수익과 안전성이 함께 고려되어야 하며, 리스크-투자수익의 균형이 결여된 ‘묻지마식’투자는 지양되어야 할 것이다. 거주목적의 부동산 취득이 아닌 경우, 일반적인 개인의 해외 부동산 투자는대부분 투자이민 상품과 연계되어 있는 것이 현실이다. 부산 소재, 해외이주 및 미국 부동산 투자 전문 컨설팅업체인 다음법인이주공사의 오희정 대표는 “대부분의 개인 투자가들은 미국 영주권 취득과 7-8년내투자원금만을 돌려받을 수 있다는 오피스 또는 상가용 부동산 개발 프로젝트에 자금대여만을 목적으로만들어진 “펀드”의 우선주식에 투자하게 되는게 일반적이며, 년간 우선배당 수익율은 0.0%-0.25% 이하로유동성이 제한된 장기투자임에도 불구하고, 현금배당수익도 기대할 수 없고, 연관된 부동산 개발이 성공적이라 하더라도, 매매 및 환매차익을 전혀 기대할 수 없다며” 유감을 표명하였다. 오희정 대표는 투자이민 상품의 선택도 일반적인 투자의 경우처럼, 현금흐름이 중시되어야 하며, 불확실성이 높아진 글로벌 경제상황을 감안하여, 공사기간이 짧고 조속한 시일내, 운영안정화를 통해 수익을 창출하여 현금배당이 가능하고, 환매시 원금상환은 물론 환매차익기회까지 제공하는지 등 투자관점의 판단이 우선되어야 하고,영주권은 성공적인 투자와 함께 따르는 보너스로 간주해야 할 것이라고 한다. 다음법인이주공사는 캘리포니아주의 1조2천억 규모의 다세대 주택과 시니어 하우징 개발전문 회사인 “글로벌 프리미어 아메리카(GPARC)”와 함께 오는 9월1일 오후 6시-9시, 미국 상업용 부동산 투자와 미국이민 이란 주제로 세미나를개최할 예정이다. 보다 자세한 사항은 다음법인이주공사 홈페이지를 방문하거나 전화, 카카오톡을 통해 안내 받을 수 있다.
한경닷컴 뉴스팀 newsinfo@hankyung.com
당시를 돌이켜 보면, 미국 증시는 물론, 한국을 비롯한 아시아 증시는 폭락장을 연출했다. 반면, 금값은 고공행진을 기록했고, 마찬가지로 안전자산으로 분류되는 엔화 가치도 급등하여, 엔화 환율은 달러당 99.02엔까지 하락, 2013년 11월이래 가장 낮은 수준을 기록한바 있다.시장 안정을 위해 일본은행(BOJ)와 유럽중앙은행(ECB)등은 자산매입규모를 확대하며 유동성 공급을 이어가고 있으며, 경기회복 및 경제성장측면에서 비교적 순항중인 미국도 연방준비제도이사회(FRB)의 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 기준금리를 0.5%로 유지하고, 보유중인 4조달러 상당의 채권매각을 유보하는 등, 현재 수준의 시장 유동성을 견지하고 있다.
이러한 유동성이 신흥국을 비롯한 한국으로 유입되고 있는 것으로 파악되고, 원/달러 환율도 달러당1100원선으로 엔화와 함께 강세를 보이고 있다. 한편, 한국의 신용등급 상향 기대감으로 증권가 일각에서는과거의 사례를 바탕으로 1045원-1090원까지 환율이 하락할 수 있다고 진단하고 있다.
► 수익형 미국 부동산 추가상승 여력 있다.원화강세 투자의 기회로글로벌 투자전략을 구사하는 대형 투자기관들도 투자를 축소하고 브렉시트 이후의 상황을 예의 주시하고 있지만, 원화강세로 한국인의 해외자산투자 및 구매 환경은 보다유리해졌다. 원/달러 환율만으로도 올해 2월말대비 10% 투자원가를 줄이는 셈이다.
미국은전통적으로글로벌경제가진통을겪을때마다상대적으로안전지대로간주되어왔다. 미국상업용부동산시장(CRE: Commercial Real Estate)의참여자들사이에서브렉시트(Brexit: 영국의유럽연합(EU) 탈퇴)로이탈한영국이나유럽연합(EU)자본의미국부동산시장유입으로미국의부동산자산가격이추가적으로상승할것이라고보고있다.
► 수익형 부동산 = 상업용 부동산 (CRE: Commercial Real Estate), 상업용 부동산(CRE)은 시니어아파트를 비롯한 임대 전용 아파트, 오피스빌딩, 대형 백화점등 다양한 소매점이 입점할 수 있는 상가건물, 호텔, 산업용 공장건물 등과 같이 매월 임대운용 수익이 발생하는 수익형 부동산을 뜻한다.►2016년2분기美상업용부동산건설경기“전반적으로양호”,부문별“임대전용아파트지속선전”, “오피스부진”, “소매(상가)침체지속”
지난7월15일자미국의부동산전문리서치기관인리즈(REIS)가발표한보고서에따르면,상업용부동산전부문에걸쳐건설공급물량의분기별증가율은소폭감소하였으나,아직도증가추세에있다고한다. 임대전용아파트공급은분기별 50,000호수준을유지하고있으며,활발한수요에힘입어2분기말재고물량도1%미만증가한데그치고있고,실질임대수입을좌우하는공실율도4.5%로2009년서브프라임모기지사태이래최저수준범위인4.0%-4.5%내머물고있어, 수요-공급균형을이루고있다. 한편,오피스부문은공급속도가완만함에도불구,수요부진으로분기별재고증가율이최근4년중최고수준을기록했고, 2분기말오피스공실율도 16.0%로좀처럼개선의기미가없다. 이는완전고용상태인미국의노동시장내오피스수요자인일반사무직고용이늘지않고있는데반해,투자이민(USCIS EB-5: 美이민국제5순위고용기반이민프로그램)과외국투기성자본의유입으로대도시오피스빌딩의공급과잉이주원인인것으로분석된다. 2016년2분기오피스최다공급도시는댈러스(Dallas), 뉴욕(New York), 휴스턴(Houston)순이었다.소매(상가)부문은2분기말현재,지속적수요침체상황이이어지고있는가운데,공급을부추길만한요인이없어,수요와공급모든측면에서총체적침체국면에놓여있다. 특히,전자상거래(e-commerce)의성장은소매(상가)부문의경기개선을구조적으로더욱어렵게하고있어,관련부문의투자는매우위험한것으로보인다.
► 다세대 임대전용 아파트, 시니어 하우징 임대수입 년4~5% 상승2015년에 이어 2016년 2사분기 현재, 다세대 임대전용 아파트, 시니어 하우징 시설의 임대수입은 년4~5% 상승하였다. 일반적으로, 다세대 임대전용 아파트와 시니어 하우징 (노인 전용 아파트, 노인요양/치매요양시설, 장기요양전문시설)은 건립 후 소정의 임대 안정화기간을 경과하면, 경기변동에 비탄력적으로 일정한 순현금흐름(Net Cash Flow)을 제공하고, 안정적인 현금배당이 가능한 것이 특징이다. 장기 수익형 투자전략을 구사하는 연기금과 보험사를 비롯한 대형 투자기관에서 가장 선호하는 자산이기도 하다.
► 시니어 하우징, 10년투자기준 총투자수익율 연 14.1%로 美상업용 부동산 중 최고
2015년 1분기 美부동산 투자신탁 전국협회(NCREIF)의 보고서에 따르면, 투자기간 10년투자기준, 시니어 하우징 부문의 연평균 총투자수익율(현금배당수익과 환매차익의 합을 투자원금으로 나눈 수익율)은 연14.1%로, 타 상업용 부동산의 평균 수익율인 연 8.4%를 큰 폭으로 앞지르고 있다고 한다. 한편, 미국 인구통계국 (US Census Bureau)와 시니어 하우징-케어 전국투자센터 (NIC: National Investment Center for Senior Housing & Care)는초기 베이비부머(Baby boomer)가 만67세가 되는 2020년부터 시니어 하우징 (노인 전용 아파트, 노인요양/치매요양시설, 장기요양전문시설)공급이 부족한 상황에 이를 것으로 내다 보고 있다. 현재, 외국인 투자유치를 위해 다국적으로IR을 하고 있는 미국 캘리포니아 주 시니어 하우징 및 다세대 임대전용 주택개발 전문회사, GPARC (Global Premier America Regional Center)의 운영총괄임원(COO)인 크리스틴 해나 (Christine Hanna)는 “인구노령화에 따라 사회적으로 요구되는 필연적 수요를 기반으로 하는 시니어 하우징은 베이비부머의 수요 가세로 향후 최소 20년간 장기호황이 예상된다”고 하며, 재테크 차원에서 단기적 시장가격변동위험을 회피하면서, 가처분 소득을 증대하고자 수익형 투자처를 찾고 있는 개인투자가, 사모펀드 운용사들이 관심을 가져야 할 분야라고 했다.
► ‘묻지마식’ 미국 부동산 투자, 투자이민 이제 그만투자를 하는 이유는 현재의 소비여력을 증대하고, 장기적으로는 주택마련, 자녀 학자금, 자동차 구입 등 미래의 대규모 지출과 안정적인 노년생활을 준비하기위함이다. 따라서, 수익과 안전성이 함께 고려되어야 하며, 리스크-투자수익의 균형이 결여된 ‘묻지마식’투자는 지양되어야 할 것이다. 거주목적의 부동산 취득이 아닌 경우, 일반적인 개인의 해외 부동산 투자는대부분 투자이민 상품과 연계되어 있는 것이 현실이다. 부산 소재, 해외이주 및 미국 부동산 투자 전문 컨설팅업체인 다음법인이주공사의 오희정 대표는 “대부분의 개인 투자가들은 미국 영주권 취득과 7-8년내투자원금만을 돌려받을 수 있다는 오피스 또는 상가용 부동산 개발 프로젝트에 자금대여만을 목적으로만들어진 “펀드”의 우선주식에 투자하게 되는게 일반적이며, 년간 우선배당 수익율은 0.0%-0.25% 이하로유동성이 제한된 장기투자임에도 불구하고, 현금배당수익도 기대할 수 없고, 연관된 부동산 개발이 성공적이라 하더라도, 매매 및 환매차익을 전혀 기대할 수 없다며” 유감을 표명하였다. 오희정 대표는 투자이민 상품의 선택도 일반적인 투자의 경우처럼, 현금흐름이 중시되어야 하며, 불확실성이 높아진 글로벌 경제상황을 감안하여, 공사기간이 짧고 조속한 시일내, 운영안정화를 통해 수익을 창출하여 현금배당이 가능하고, 환매시 원금상환은 물론 환매차익기회까지 제공하는지 등 투자관점의 판단이 우선되어야 하고,영주권은 성공적인 투자와 함께 따르는 보너스로 간주해야 할 것이라고 한다. 다음법인이주공사는 캘리포니아주의 1조2천억 규모의 다세대 주택과 시니어 하우징 개발전문 회사인 “글로벌 프리미어 아메리카(GPARC)”와 함께 오는 9월1일 오후 6시-9시, 미국 상업용 부동산 투자와 미국이민 이란 주제로 세미나를개최할 예정이다. 보다 자세한 사항은 다음법인이주공사 홈페이지를 방문하거나 전화, 카카오톡을 통해 안내 받을 수 있다.
한경닷컴 뉴스팀 newsinfo@hankyung.com