"당장엔 비싸보여도 빌딩투자는 '압·이·문' 에"

고수에게 듣는다 - 김명식 JLL 투자자문 총괄이사

"대출 35% 정도 받으면 될 자금력 있다면
빌딩 매입은 빠를수록 좋아"

“절대가격이 비싸더라도 시세 수준의 매물이라면 압구정, 한남동, 이태원, 송파 문정 등을 추천합니다. 성수동은 지역이 완전히 탈바꿈하는 데 시간이 오래 걸릴 겁니다.”

미국계 글로벌 종합 부동산 서비스기업 존스랑라살르(JLL)의 김명식 투자자문 총괄이사(42·사진)의 답변이다. ‘빌딩 가격이 많이 올랐는데 지금 살 만한가’ ‘어디에 사야 하나’ 등의 질문을 건네자 그는 잠시 생각을 정리한 뒤 명쾌하게 말했다.

그는 “진부한 얘기 같지만 30억~40억원대 수익형 빌딩을 찾는 수요가 정말 많아 요즘 자주 놀란다”며 “앞으로 금리가 올라도 대출 이자보다는 임대수익이 더 많을 수밖에 없어 중소형 빌딩의 인기는 계속될 것”이라고 말했다. 시세 수준에서 나온 괜찮은 물건이라면 내년이나 후년보다는 지금 매입하는 게 좋다고 덧붙였다. 그는 “건물 매입가격의 35% 이내에서 대출을 받는 정도의 자금력이 있다면 건물 매입은 빠를수록 좋다”고 말했다.

건네받은 김 이사의 명함에는 ‘강남 부동산 투자 자문’이란 문구가 새겨져 있다. ‘강남’에서 부동산 매물의 종류를 막론하고 다양한 경험을 보유하고 있다는 의미로 해석됐다. 2000년대 초 섬유기계를 판매하는 무역회사의 영업사원으로 출발한 김 이사는 큰 기계가 들어갈 공장부지를 알아보다가 부동산과 인연을 맺었다.

2008년 미국계 부동산 컨설팅 업체인 ERA코리아로 자리를 옮겨 유명한 식음료(F&B) 브랜드와 캘빈클라인 블루벨코리아 등 여러 패션 업체들의 부동산 임대차 대행을 맡았다. 특히 BMW 벤츠 아우디 등 수입자동차 전시장과 서비스센터(AS)를 개설하는 데 독보적인 이력을 쌓았다. 재향군인회 등 법인의 부동산 유동화 컨설팅, 다수 연예인이 상업용 빌딩을 매입하는 데에도 참여했다. 수천억원대 오피스 빌딩 시장에서 벗어나 중소형 건물과 다양한 부동산 서비스로 영역을 넓히려는 JLL이 올초 그를 영입한 이유다.

김 이사는 “사람들이 1997년 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기를 겪으면서 건물 가격이 오르는 과정을 학습했다”며 “꾸준히 상승하면서 최근엔 100억원 이하 중소형 빌딩 거래가 점차 둔화되고 있는데 앞으로는 오피스 공간을 리테일이나 주거시설로 전환하는 등 공간 리뉴얼 시장이 커질 것”으로 내다봤다.

그는 건물 매입 추천 지역으로 서울 압구정과 한남동 순천향병원 인근, 송파 문정지구 엄마손백화점 주변, 용산 미군기지 이전 부지 및 동빙고동, 이태원 등을 꼽았다. 압구정은 재건축 이후 최고 자산가들을 배후에 두고 있는 데다 대기업이 갤러리아 명품관 인근에 땅을 많이 매입해 유망하다고 설명했다.

그는 한남동의 경우 한남더힐과 유엔빌리지, 외인아파트 부지가 가까워 부유층을 유동인구로 뒀지만 주변 상권은 저평가됐다고 말했다. 송파대로 주변은 버스전용차로제가 시행 중이라 차량 접근성이 불편할 수 있는 만큼 이면도로의 빌딩도 나쁘지 않다는 게 김 이사의 판단이다. 이태원은 10대에서 60대까지 유동인구의 연령대가 다양하고 내·외국인이 섞인 것이 장점이라고 말했다.

반면 2~3년간 인기가 높은 성수동은 개발 속도가 더딜 수 있다고 내다봤다

김 이사는 “성수동 준공업지역에 수입자동차 부품 공장과 판금·도색 공장이 많다”며 “주로 강남에 수입차 정비 수요가 많은 만큼 이들 공장이 다른 지역으로 쉽사리 빠져나가지 못할 것”이라고 분석했다. 다리만 건너면 강남으로 연결되는 성수동의 장점이 큰 데다 이들 업종이 도심의 아파트형 공장으로 이전하기도 어렵다는 설명이다.

김 이사는 좋은 상권의 요건으로 확장성이 제한적인 곳을 꼽았다. 배후 정주인구 및 유동인구의 특성도 잘 살펴야 한다고 강조했다. 그는 “홍대 상권은 주 소비층이 20~30대로 워낙 많은 인원이 집중적으로 몰리다 보니 주목받은 것”이라며 “그런데 연남동이나 상수·합정·망원 쪽으로 계속 확장되면서 유동인구의 집중도가 떨어질 것”으로 전망했다. 그는 “청담동 명품거리 주변은 거주하는 인구나 유동인구 모두 많지 않은데 객단가(단위 면적이나 인당 소비 여력)가 높은 곳이고 강남역 등은 지갑이 얇은 젊은 층이 모이는 곳”이라며 “임대인 입장에서는 그런 특성에 맞춰 세입자를 구성해야 한다”고 말했다.

20억~30억원가량의 자산을 가지고 건물 시장에 진입하려는 ‘새내기 자산가’들에겐 대림동이나 서울대 주변, 보라매공원이나 강서지역의 근생빌딩(상가들로 채워진 건물) 등을 추천했다. 원룸이나 주거시설을 포함한 빌딩도 거론했다.

김 이사는 “음식점이나 커피숍 등 세입자가 안정적인 건물은 임대수익률이 강남보다 높다”면서도 “다만 팔 때는 주요 상업 지역보다 어려울 수 있는 것이 단점”이라고 말했다.

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com