까다로워진 중도금 대출…'돈 되는 아파트'가 답이다

금융회사들, 내년부터 '청약 흥행' 따라 대출해 줄 듯

시중은행, 연말까지 집단대출 중단

2금융권서 빌릴땐 금리 연 0.4%P ↑
개인 신용도 따라 대출한도 등 제한…중도금 대출 아예 안되는 단지도
내년 집단대출 규제 더 심해지면 인기없는 단지는 돈 빌리기 힘들어져
입지 철저히 따져 투자해야

금강주택이 지난 14일 경기 남양주시 가운동에서 문을 연 ‘다산신도시 금강펜테리움 리버테라스Ⅱ’ 모델하우스가 16일 방문객들로 붐비고 있다. 금강주택

“아파트 분양계약을 하기 전에 중도금 대출 조건부터 꼼꼼히 확인하세요.”

제1금융권이 아파트 중도금 집단대출을 연말까지 중단했다. 건설사들은 이자가 높은 2금융권을 통해 중도금을 조달하고 있다. 중도금이자후불제의 경우 계약자가 입주 시점에 이자를 내는 구조다. 계약자들은 더 높은 금리를 부담할 가능성이 높아졌다. 덜컥 계약을 하기 전에 중도금 조건을 꼼꼼히 따져봐야 하는 이유다.

중도금 대출처 확인해야

계약 전 중도금 대출 조건에 대해 꼼꼼하게 따져야 하는 시대가 됐다고 부동산 전문가들은 입을 모았다. 무엇보다 중도금 무이자인지, 중도금 이자후불제인지, 계약자 스스로 구해야 하는지 확인해야 한다는 조언이다.

중도금 무이자의 경우 이자를 시행사나 시공사가 부담한다. 계약자는 신경쓸 필요가 없다. 그러나 이자후불제의 경우 계약자 부담이다. 시공사는 대출 금융회사를 알선만 해줄 뿐이다. 이자 납부 시점은 입주 때다. 유수현 대우건설 건축마케팅팀장은 “실제 분양가는 명목상 분양가에다 이자까지 합한 금액”이라며 “가급적 무이자 단지를 선택하는 것이 좋다”고 설명했다.

최근에는 계약자 스스로 중도금을 마련해야 하는 단지도 등장하고 있다. 개포 디에이치아너힐즈, 잠원 아크로리버뷰 등 서울 강남권에서 공급되는 분양가 9억원 이상 아파트들이다. 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 해주지 않자 건설사들은 계약자가 100% 자기신용으로 중도금을 구하도록 하는 추세다.

이자후불제의 경우 중도금을 대출해주는 곳이 어떤 금융회사인지도 확인해야 한다. 1금융권(시중은행) 이자가 2금융권에 비해 0.3~0.4%포인트 싸기 때문이다. 현재 이자율은 1금융권이 연 3.3~3.5% 전후, 2금융권이 연 3.7~3.8% 전후다.

이자 부담이 앞으로 더 늘어날 가능성이 있다는 점도 명심해야 한다. 집단대출 이자는 변동금리다. ‘코픽스(COFIX·자금조달비용지수)+α’로 구성된다. 미국 금리 인상 등의 영향으로 코픽스가 올라갈 공산이 크다는 게 대체적인 전망이다.

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중도금 납부 시기가 다양해지고 있다는 점도 알아두면 좋다. 집단대출처를 구하기 어려워지자 건설사들이 1차 중도금 납부 시기를 뒤로 미루는 사례가 많다. 과거에는 계약 후 4~6개월 사이로 1차 중도금 납부 시기를 정했다. 지금은 대출 금융회사를 구하기 어려워 1~2개월 더 뒤로 미루는 추세다. 아예 전략적으로 전매제한이 허용된 이후로 1차 중도금 납부 시기를 미루는 곳도 있다. GS건설이 경기 안산에서 공급하는 미니 신도시 ‘그랑시티 자이’가 그런 사례다.

개인에 따라선 집단대출을 못 받을 수도 있다. 계약자 전부를 대상으로 하는 집단대출이라고 하더라도 금융회사들이 신용불량자에 대해선 선별적으로 대출을 해주지 않는다. 개인 신용도를 철저히 따져 대출을 집행하도록 정부가 유도하고 있는 만큼 신용관리를 잘하는 것이 중요하다. 또 1인당 집단대출을 받을 수 있는 횟수와 금액에 대한 제한이 시작됐다는 점도 유의해야 한다. 정부는 이달부터 1인당 집단대출 보증 횟수를 2회로, 대출 한도를 6억원으로 제한하고 있다.

내년 1차 중도금 납부하는 단지 긴장

지금까지 건설사가 중도금을 대출해주는 금융회사를 구하지 못한 경우는 없다. 계획보다 1~2개월 늦게 대출처를 구한 사례는 있지만 아예 대출 자제가 불가능했던 단지는 없다. 새마을금고 지방단위농협 등을 동원하거나 여러 금융회사를 동원해서라도 대출처를 알선했다.

문제는 내년부터다. 가계 부채 급증을 우려한 정부가 집단대출의 고삐를 더 죄면 대출처를 못 구하는 곳이 나올 가능성을 배제할 수 없다. 따라서 철저히 입지를 따져 청약에 나서야 한다고 전문가들은 조언했다.

금융회사들이 대출 가부를 결정하는 기준은 계약률이다. 요즘은 대부분 금융회사들이 분양 3개월 이내에 80% 정도 계약이 돼야 중도금 대출을 해준다. 분양시장 분위기가 좋아 대부분 이런 조건을 충족한다. 그러나 분양 물량이나 입주물량이 지나치게 몰리는 곳에선 대규모 미분양이 발생할 가능성을 배제할 수 없다.

김민종 GS건설 마케팅팀장은 “정부의 부동산 규제가 계속되면 청약시장이 분명히 영향을 받는다”며 “이전보다 신중하게 청약 단지를 선택하는 것이 좋다”고 강조했다.

전문가들은 집단대출 규제의 풍선효과도 노릴 만하다고 설명했다. 아파트 청약 시장을 조이면 돈이 상가 오피스텔 등 수익형부동산으로 흘러갈 가능성이 있다는 것이다.

손승익 롯데건설 마케팅팀장은 “청약시장이 뜨거운 근본적인 이유는 시중에 여유자금이 풍부하기 때문”이라며 “돈은 새로운 투자처를 좇아 규제가 덜한 곳으로 몰릴 수밖에 없다”고 예상했다. 다만 오피스텔과 상가가 공급 과잉 상황인 만큼 철저히 입지여건을 따져서 투자하라고 전문가들은 조언했다.

조성근 기자 truth@hankyung.com