달라진 대토보상, '뉴 스테이'의 해법될까?

임대주택 증가효과, 정비사업 연계형·촉진지구형 높아
촉진지구형, 대토보상으로 원주민 보상문제 해결 가능

[ 김하나 기자 ]뉴 스테이(기업형 임대주택)가 승승장구하고 있다.

23일 관련업계에 따르면 우미건설이 충북혁신도시 B4블록에서 지난 19∼20일 공급한 뉴스테이(기업형 임대주택) '충북혁신도시 우미 린스테이'(1345가구)가 최고 6대 1의 경쟁률로 마감됐다. 전용면적 70∼84㎡의 843가구를 모집하는 일반청약에서 2265명이 신청해 평균 2.69대 1을 기록했다.

이처럼 수도권은 물론이고 지방에서 공급된 뉴스테이도 높은 경쟁률을 보이면서 뉴 스테이에 대한 관심도 고조되고 있다. 하지만 지금까지 공급된 뉴 스테이는 LH(한국토지주택공사)의 공모를 통한 것들이 대부분이었다. LH가 조성한 택지지구 내 사업부지들이 대상이었다. 토지는 이미 확보된 상태다보니 사업진행도 수월했다. 기존에 조성된 인프라나 주택들이 많다보니 수요자들의 선호도도 높았다.

앞으로 나올 뉴 스테이는 다양해질 전망이다. '민간제안형'을 통한 방식이나 '정비사업 연계형', '공급촉진지구 지정형'이 그것이다. 기존 시가지 내 보유 토지 중 활용도가 떨어지는 부동산을 활용하는 민간제안 방식은 KT나 KEB하나은행이 추진중이다. 재건축이나 재개발 정비사업과 연계해서는 청천2재개발 등이 진행중이다. 이들 모두 토지가 보유된 상태다.

하지만 공급촉진지구가 지정돼 개발되는 뉴 스테이는 '토지 보상' 문제가 있다. 개발면적의 50% 이상을 뉴 스테이로 건설하는 이 개발방식은 주로 개발제한구역(그린벨트)이 포함된다. 때문에 기존의 원주민이나 토지주들과의 보상문제로 시끄러울 수 밖에 없다.

이러한 해법으로 제시되고 있는 게 '대토 보상'이다. 이와 관련 지난 20일 서울 역삼동 포스코PNS타워에서는 <뉴스테이시대, 사야 할 사람! 팔아야 할 사람!>이라는 주제로 부동산 포럼이 열렸다.

채상욱 하나금융투자연구원은 "LH형은 임대주택이 늘어나는 효과가 거의 없고 민간제안형은 규모가 작은 편"이라며 "궁극적으로 임대주택이 증가하고 재고주택이나 용지의 가격 상승효과를 거둘수 있는 방식은 '정비사업 연계형'과 '촉진지구형'이라고 강조했다.

정비사업 연계형은 조합이 기존에는 일반에게 분양하는 것을 선택하는 대신 기업에게 통매각하는 방식이라는 설명이다. 다시 말해 '조합 + 일반분양'에서 '조합분양 + 기업매각'의 형태로 변하기 때문에 일반분양 절차가 없다는 것. 매입하는 기업들은 수익에 맞도록 사업 구조를 짜게 된다. 촉진지구형은 토지의 가치는 높아질 수 있지만, 토지 보상이라는 난제가 있다고 지적했다.

이에 대해 김재연 웰스어드바이저스 대표는 "이러한 해법으로 제시되고 있는 게 '대토 보상'"이라며 "과거에는 현금이나 채권으로 보상하는 사례가 대부분이었지만, 이제는 토지주가 원할 경우 개발사업자로 참여해 개발이익을 누릴 수 있다"고 강조했다.

대표적인 사례로 위례신도시, 강서 마곡지구, 하남 미사강변도시 등이 있다고 제시했다. 대토보상을 통해 경쟁없이 역세권이나 업무용지를 우선적으로 공급받아 개발이익을 얻을 수 있었다는 설명이다. 앞으로는 이렇게 개발되는 땅에 택지지구나 신도시 대신, 뉴 스테이가 들어서게 되면 중장기적인 임대수익도 올릴 수 있다는 게 그의 설명이다.

더불어 김 대표는 촉진지구형에서 1차로 지정된 8개 지구는 대토보상이 해당될 수 있다고 주장했다. 서울 문래, 과천 주암, 의왕 초평, 인천계양·남동·연수, 부산기장, 대구대명 등 8곳으로 1만3000호가 공급될 예정이다.

한편 이날 포럼에는 한국건설산업연구원의 두성규 박사를 비롯해 헤럴드경제 논설위원인 장용동 박사, 법무법인(유한)영진의 박철형 변호사 등이 참석했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com