똑똑한 '세금 박사'가 되는 방법

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등기부등본은 부동산의 소유권 등 법적 권리를 표시한 장부다. 매매 때 가장 먼저 확인해야 하는 서류다. 등기부등본 갑구에 보면 등기원인일과 등기접수일이 표시돼 있다. 보통 등기접수일을 취득일로 생각하지만 상속의 경우는 예외다. 등기원인이 상속이면 등기 접수와 관계없이 상속 개시 시점에 취득한 것으로 본다.

예컨대 황모씨는 부친이 30년 이상 보유한 부동산을 형제들과 함께 공동 상속받았다. 등기부등본상 소유자가 부친에서 황씨 형제들로 변경됐고, 각자 지분이 표시돼 있다. 황씨 가족으로선 수십년 동안 보유한 부동산으로 생각할 수 있지만, 세법으로 보면 소유자가 바뀐 상속 시점에 새롭게 취득한 것으로 본다. 등기 원인이 증여인 경우 등기접수일이 취득일이며 매매인 경우에는 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날이 취득일이 된다.

부동산을 매매하면 양도소득세 납부 대상이 된다. 이때 실제 거래한 금액을 기준으로 취득 당시보다 높은 금액으로 양도하면 세금이 발생한다. 위 사례를 다시 살펴보면 부동산은 상속받은 시점의 부동산 가격이 취득 가격이 된다. 문제는 황씨가 얼마에 취득한 것으로 볼지다. 황씨 부친이 애초 부동산을 얼마에 샀는지는 양도소득세와 관련이 없다. 매매 당사자는 황씨 부친이 아니어서다.

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그렇다면 상속처럼 실제 거래가격이 없는 부동산을 팔았을 때 어떻게 양도소득세를 내야 할까. 상속 부동산의 취득가액은 상속 당시 시가다. 시가는 상속 개시일 전후 6개월 내 형성된 매매 사례가액이나 감정가액 등을 기준으로 한다. 해당 금액이 없으면 기준시가를 시가로 본다. 즉 부동산을 상속받은 시점에 별도로 판정된 시가가 없으면 상속 시점의 기준시가를 취득가액으로 보고 매매차익에 대한 양도소득세가 매겨진다는 얘기다. 거래대금이 오고 가는 매매인 경우에는 취득가액 확인이 쉽다. 2006년 6월부터 실제 매매금액을 등기부등본에 표시하고 있어 등기부등본 확인만으로도 대략적인 양도차익 계산이 가능하다.

상속받은 부동산은 상속받고 나서 바로 양도하는 것이 유리한지, 불리한지 투자자들은 고민할 수밖에 없다. 부동산은 취득 시점 이후 단기간 발생한 차익에 대해 세금을 더 많이 과세한다. 주택은 1년 미만 보유, 주택 외 일반 부동산은 2년 미만 보유한 뒤 양도했을 때 44% 또는 55%(지방소득세 포함)의 세율이 적용된다.

주택이라면 1년 이상, 일반 부동산은 2년 이상 보유한 뒤 매매 의사결정을 하는 것이 절세 차원에서 바람직하다. 다만 상속받은 경우에는 단기간 보유 여부를 피상속인의 보유 기간을 포함해 계산한다. 따라서 피상속인이 이미 2년 이상 보유했다면 상속받은 뒤 바로 매각하더라도 양도소득세 중과세를 적용받지 않는다. 특히 상속 개시 후 6개월 내 매각한다면 상속 시점 가액과 양도 시점 가액이 동일해서 양도소득세가 없다. 대신 양도 금액이 그대로 상속재산이 돼 상속재산가액이 많아져서 상속세가 발생하거나 늘어날 여지는 있다. 상속받은 부동산은 가격 상승 가능성 등을 고려해 결정하되 세무적인 부분도 놓치지 않고 체크하는 것이 좋다.

김윤정 < 국민은행 명동스타PB센터 세무팀장 >