[강달러 시대의 재테크] "대출규제에 금리 악재 겹쳐…재건축·수익형 부동산 타격 불가피"

미국 금리인상 따른 국내 부동산시장 전망

국내 금리 큰폭 인상은 어려워…문제는 '심리'
대출금 비중 30% 적정…고정금리 전환 필요

미국이 기준금리 인상 결정에 이어 내년 추가 인상을 예고하면서 국내 부동산업계가 긴장하고 있다. 미국 금리인상에 따른 영향에는 전문가마다 다소 의견 차이가 있지만 부동산 시장 전반에 악영향을 미칠 것이라는 데는 의견이 일치한다. 주택 시장은 내년 아파트 입주물량이 36만4000여 가구에 달하는 가운데 정부가 분양권 전매 및 청약요건 강화, 대출 규제 발표에 이어 국내 금리인상 가능성까지 예상되면서 ‘엎친 데 덮친 격’이란 얘기가 나온다.

◆“부동산 시장 조정 불가피”

미국 금리인상 영향은 인상 속도와 폭이 변수다. 국내 시중금리가 따라 올라갈 가능성이 커진 만큼 부동산 시장엔 악재로 받아들여지고 있다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “대출금리 상승으로 이어져 부동산 거래 위축과 주택수요 감소로 연결될 것”으로 전망했다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원도 “최근 몇 개월 새 은행들이 가산금리(기준금리에 신용도 등의 조건에 따라 덧붙이는 금리)를 빠르게 올렸는데 12월 미국 금리인상 가능성을 미리 반영한 측면이 있다”며 “주택 거래량이 줄어들 가능성이 있다”고 말했다.

당장 대출 채무자의 실질 부담이 커지기보다는 심리적 충격을 받을 것이란 분석이 많다. 임성환 알리안츠생명 WM센터 부동산팀장은 “국내 기준금리가 1.25%인데 0.25%씩 1~2회 올려도 과거와 비교하면 여전히 낮은 수준”이라며 “그러나 ‘8·25 가계부채 대책’ ‘11·3 부동산 대책’으로 시장이 조정 국면에 들어간 상태에서 금리 이슈까지 겹쳤다”고 말했다.

최성호 주택산업연구원 연구위원은 “국내 은행의 담보대출 금리인상 여부가 관건인데 국내 경기 상황을 고려할 때 금리를 크게 올리기는 쉽지 않을 것”이라며 “내년까진 동결하거나 올려도 폭이 크지 않을 것으로 전망되지만 문제는 심리”라고 지적했다.

◆부채 줄이고 고정금리 검토

전문가들은 대출금 규모를 줄이라고 조언한다. 특히 은행 대출을 많이 낀 재건축 등 투자상품과 상가·빌딩 등 수익형 부동산이 더 큰 타격을 받을 가능성이 있는 만큼 이들 부동산 담보대출을 축소하라는 주문이다.

박 수석위원은 “부동산 매입 시 가급적 자기자본을 늘리고 매입가의 30% 이내로 대출을 낮추는 게 안전하다”며 “원리금 상환액도 소득의 3분의 1 이내로 맞춰 자금운용 계획을 세울 필요가 있다”고 말했다. 허 연구위원은 “상대적으로 역세권 소형 주택이 안전하다지만 그래도 현시점에서 과도한 대출은 피하는 게 좋다”며 “내년에는 변동금리와 고정금리의 격차를 살펴보고 고정금리로 갈아탈지 여부를 검토할 필요가 있다”고 말했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “재건축 추진 아파트는 낡아서 전세보증금이 집값의 50%도 안 되거나 월세가 안 나오는 곳도 많다”며 “대출 의존도가 높다는 얘기인데 내년에 매물이 좀 나올 것”이라고 전망했다. 그는 “공실이 발생할 수 있는 신도시나 도시 외곽 상가와 오피스텔은 피하고 도심 및 역세권, 직주근접형 지역의 부동산 매물 위주로 접근해야 한다”고 덧붙였다.

문혜정/설지연 기자 selenmoon@hankyung.com