비거주자는 1주택이라도 양도세 혜택 못받아…이민자는 출국 후 2년 이내에 팔아야 '비과세'

알짜 세무이야기

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A씨는 5년 전 출국해 미국에서 거주하고 있다. 사업 목적으로 가족 전원이 미국으로 이주했다. 출국 당시 서울에 주택이 한 채 있었는데 정리하지 못하고 출국했다. 언젠가 한국에 다시 들어올 때 매각할 계획이었다. 어차피 주택은 한 채이고 이미 2년 이상 보유했기 때문에 양도소득세 비과세를 받는 데 문제가 없을 것이라고 생각했다. 그런데 최근 주택을 매각하려고 서울에 있는 중개사무실에 전화를 했다가 “1주택이라도 비거주자에 해당하면 양도소득세 비과세를 받을 수 없다”는 얘기를 듣고 고민에 빠졌다.

가구 기준으로 한 채의 주택을 매각하는 경우 소득세법에서 양도소득세 비과세를 보장한다. 매각할 당시 9억원을 초과하는 고가 주택이어도 양도가액 중 9억원이 차지하는 비율만큼 비과세 효과를 볼 수 있기 때문이다. 일부 양도세가 부과되더라도 장기보유특별공제 명목으로 최대 80%까지 공제받을 수 있다는 점도 설명했다.

그런데 1주택에 대한 양도소득세 비과세 혜택은 소득세법에서 명시하는 ‘거주자’에게만 부여하고 있다. 주택을 매각하는 사람이 비거주자로 구분된다면 비과세 혜택을 누릴 수 없다. 비거주자는 보유하고 있는 주택의 수와 고가 주택 여부를 불문하고 장기보유특별공제도 최대 30%까지만 가능하다.

소득세법에서는 개인을 거주자와 비거주자로 나눈다. 국내에 주소를 두거나, 국내에 주소를 둔 기간이 183일 이상인 개인을 거주자로 본다. 183일 이상 국내에 거주할 것을 필요로 하는 직업을 가졌거나, 국내에 가족이 있고, 가족 및 자산 상황에 비춰 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정될 경우에는 국내에 주소를 둔 것으로 판단하고 거주자로 구분한다.

반면 외국 국적을 가졌거나, 영주권 등을 얻은 사람으로서 생계를 같이하는 가족이 국내에 없고, 직업 및 자산 상태에 비춰 다시 입국해 국내에 거주할 것이라고 인정되지 않을 땐 비거주자로 구분한다. 가족 전원이 국외로 이주하기 위해 출국하는 경우 출국 날에 거주자에서 비거주자로 변경된 것으로 해석한다.

거주자가 한 채의 주택을 매각하면 일반적으로 양도소득세 비과세가 가능하다. 일시적으로 2주택이 되더라도 3년 이내에 기존 주택을 매각하면 역시 비과세는 유효하다.

1주택에 대한 양도소득세 비과세를 위해선 최소 2년 이상 보유한 뒤 매각해야 한다. 하지만 ‘해외이주법’에 의해 가족 전원이 출국해 비거주자가 된 경우 ‘2년 이상 보유 요건’을 완화해 준다. 이민을 가거나 사업을 위해 가족 전원이 출국하는 경우 보유 기간 및 거주 기간을 고려하지 않고 1주택에 대한 양도소득세 비과세를 인정해 준다. 아파트를 구입한 지 몇 개월 만에 출국 등으로 비거주자가 된 경우에는 2년 이상 보유하지 않더라도 비과세를 받을 수 있다. 보유 기간 및 거주 기간을 불문하고 양도소득세 비과세를 받을 수 있다.

단 그 혜택은 출국한 날로부터 2년 이내에만 가능하다. 이미 구입한 지 2년이 경과돼 비과세 요건을 충분히 갖춘 주택이라도 이민 등으로 출국하는 경우 2년 이내에 매각해야만 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 출국 후 2년이 지났다면 다시 입국해 거주자 신분으로 주택을 매각해야 1주택에 대한 양도소득세 비과세 효과가 부활한다.

이 경우 ‘2년 이상 보유 요건’을 다시 만족해야 하는데, 거주자 신분으로 2년 이상 거주 요건을 채워야 한다. 출국해 비거주자 신분으로 보유한 기간은 제외되기 때문에 주의해야 한다.

원종훈 < KB국민은행 WM 스타자문단 세무전문위원 >