[김재권 변호사의'부동산 법 테크' (1)] 승계 전 연체 임대료는 보증금서 공제

상가임대인 지위 승계받아 임차인과 계약해지 땐

상가건물을 경매, 매매 등으로 매수한 이는 상가건물임대차보호법상 임대인 지위를 승계한다. 이때 임차인이 월세를 몇 달씩 안 낸 경우도 드물게 접한다. 월세 연체를 이유로 계약을 해지하는 것은 가능하다. 그런데 매수자가 승계 전에 발생한 연체차임이나 관리비 등을 빼고 보증금을 돌려줄 수 있을까.

이 점에 대해 종전 대법원 입장이 분명치 않아 혼선이 많았다. 그러나 지난달 22일 대법원은 이런 의문점을 해소하는 판결을 내놓았다.

대법원은 “임차건물 양수인이 양수 후 임대차관계가 종료돼 임차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 봐야 한다”고 판결했다(대법원 2017년 3월22일 선고 2016다218874 판결).

임대차보증금은 임대차 종료 후 목적물 명도 시까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보한다.

이런 채무는 임대차 종료 후 목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 점, 일반적으로 임차건물 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차 종료 시 보증금에서 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합한다는 점 등을 이유로 들었다.

이에 앞서 대법원은 임대인의 지위 승계 이전의 연체차임을 이유로 계약해지가 가능한지와 관련해선 “상가건물이 연체차임이 발생한 상태에서 경매, 매매 등으로 소유권이 이전돼 양수인이 임대인 지위를 승계한 때 양수인이 3기 이상의 차임연체를 이유로 계약을 해지하려면 승계 이전에 연체된 차임은 제외하고 순수하게 승계 이후에 연체된 차임이 3기에 달해야 한다”고 봤다.

그리고 승계 이전에 이미 3기 이상 연체했거나 승계 전후에 걸쳐 연체된 차임이 합계 3기에 달할 경우 양수인이 계약을 해지하려면 양도인과의 사이에 적법한 채권양도양수절차를 밟아 연체된 차임을 양도·양수받아야만 가능하다고 판단했다(대법원 2008년 10월9일 선고 2008다3022 판결).

다만 경매 등으로 양수했다면 현실적으로 채권을 양도받기가 쉽지 않다.

김재권 < 법무법인 효현 대표변호사 >