[꽉 막힌 집단대출] 예상 분양률·시공사 신용도 철저히 따져봐라

예비청약자가 꼭 챙겨야 할 점

아파트 분양 계약률 저조하면 금융회사서 중도금 대출 꺼려
시공사 재무구조 나쁘면 대출 못받아 사업 멈출 수도

부동산 전문가들은 분양계약 전에 예상 분양률, 시공사 신용도, 중도금 대출 금리 등을 철저히 따져봐야 한다고 입을 모았다. 건설사가 중도금 대출처를 구하지 못해 위기를 맞는 상황이 언제든 발생할 수 있어서다.

가장 먼저 따져봐야 할 것은 예상 분양률이다. 작년 하반기부터 금융회사는 계약률을 철저히 따져 중도금 대출 여부를 결정하는 분위기다. 초기 계약률이 저조한 곳엔 아예 대출을 해주지 않는다. 향후 입주물량이 너무 많은 지역, 선호도가 떨어지는 입지 등에서 공급되는 물량은 계약률이 낮아 중도금 대출을 받지 못할 가능성이 높다.

시공사 신용도도 따져봐야 한다. 시공사들은 중도금 대출 시 보증을 선다. 작년 상반기만 해도 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 했다. 그러나 HUG가 보증에 소극적이어서 시공사가 울며 겨자 먹기로 보증을 서고 있다. 이때 시공사 재무구조가 나쁘면 금융회사들이 대출을 해주지 않고 있다. 시공사 신용도에 따라 중도금 대출 금리도 달라진다.

중도금 집단대출 금리가 오르고 있다는 점도 염두에 두라고 전문가들은 조언했다. 중도금이자후불제는 계약자가 입주 시점에 한꺼번에 이자를 내는 구조다. 이자 부담이 늘어난다는 것은 결국 전체 주택 구입비가 늘어난다는 얘기다.

전문가들은 또 잔금 대출 가능 여부까지 염두에 두고 계약하라고 조언했다. 금융회사들이 중도금 대출을 잔금으로 전환할 때 계약자의 상환능력을 철저히 심사하는 까닭이다.

여신심사가이드라인을 적용해 기존 대출금이 연봉의 3~4배 이상이면 대출을 잘 해주지 않을 뿐만 아니라 처음부터 원금까지 분할상환하도록 하고 있다.

재건축·재개발구역에 투자할 땐 이주비 대출이 가능한지 먼저 따져보라고 전문가들은 조언했다. 조합원 이주비도 집단대출에 해당하는 까닭이다. 이주비 대출이 안 되면 사업 자체가 멈출 수밖에 없다.

김형규 기자 khk@hankyung.com