[인터뷰] 특수물건은 위험한 투자영역?…리스크 통제하면 안전한 투자

정충진 변호사의 실전! 경매 (38)

물건을 검색하다 보면 형상이나 가치는 양호한데 최저가가 감정가의 절반 이하로 떨어진 물건을 흔히 볼 수 있다. 법적인 문제가 복잡하게 얽혀 있어 유찰을 거듭하는 물건을 경매인들은 특수물건이라 부른다.

법적인 문제를 해결할 수 있을 만큼 실력을 갖춰야 수익을 낼 수 있으니 일반인이 접근하기 어려운 영역이다. 경쟁이 적다 보니 특수물건의 수익률은 일반물건에 비해 월등히 높은 것이 사실이다. 그러나 경락잔금 대출이 쉽지 않다 보니 거액의 종잣돈이 장기간 묶이는 단점이 있고, 해결 기간이 오래 걸려 속칭 단타 매매가 어렵다는 문제도 있다. 게다가 소송에서 패소하면 적지 않은 손실을 볼 수도 있다.

그러나 일반 물건만으로는 수익을 내기 힘들어진 요즘 특수물건에 대한 관심은 그 어느 때보다 높아지고 있다.

흔한 지분경매부터 가장임차인, 허위유치권, 선순위가등기, 가처분, 건물만 입찰과 대지권 미등기 물건 등 특수물건의 영역은 다양하다. 특수물건을 통해 남부럽지 않은 수익을 내고자 한다면 부정적인 시각부터 바꿀 필요가 있다.

과거에는 특수물건에 대한 해법이 잘 알려지지 않아 경락잔금대출을 해주는 은행권에서도 특수물건 대출을 꺼리는 경향이 심했다. 그러나 가장임차인과 허위유치권 등 주요 특수물건에 대한 해법이 보편화된 요즘은 특수물건 대출을 취급하는 은행이 많아졌다.

아파트나 빌라 등 집합건물의 공유지분 물건은 낙찰가의 60%까지 대출해주고, 심지어 철거 확정판결이 있어 언제든 담보물이 철거될 수 있는 ‘건물만 입찰’에도 대출을 해준다. 유치권이 존재한다는 확정판결이 있었음에도 별도의 방법을 통해 충분히 해결 가능하다는 의견서를 첨부해 1금융권에서 낙찰가의 80% 이상을 대출받을 수도 있다. 지상에 신축 빌라가 있는 땅 낙찰자도 의견서를 첨부해 70%의 대출을 받은 사례가 있다.

특수물건은 해결 기간이 오래 걸린다는 속설도 일면만을 바라본 시각이다. 위장임차인이나 허위유치권 등 주요 특수물건은 대부분 속칭 ‘경매브로커’들이 주도해 불법적인 외관을 만들어 낸 작업의 소산이다. 결국 철저한 임장을 통해 허위 권리라는 증거만 분명히 확보해 둔다면 입찰방해죄, 강제집행 면탈죄, 사기죄 등의 형사고소 압박으로 일반 물건보다 빠른 시간 내에 명도를 끝낼 수 있다.

물론 소송을 통해 해결해야 할 어려운 특수물건도 존재한다. 그러나 소송기간을 평균 1년으로 잡는다면 1년 내 매각 시 발생하는 양도세 중과세를 면할 수 있다. 특히 요즘 같은 상승기에는 소송기간 만큼 매매가가 상승하는 효과 또한 누릴 수 있어 특수물건의 매력은 두드러진다.

정충진 < 법무법인 열린 대표 변호사 >