갈길 바쁜 재건축 발목 잡은 교육영향평가…"인허가 두 달 지연"

지난 2월부터 평가 의무화…조합 20여곳 심의 대기 중
"연내 관리처분신청 빠듯한 단지, 초과이익환수제 못 피할 듯"

교육환경영향평가 의무화로 인허가 일정이 지연되면서 재건축 초과이익환수제 적용을 피하지 못하는 단지가 속출할 전망이다. 사진은 재건축 아파트가 밀집한 서울 강남구 대치동. 한경DB

교육환경영향평가가 재건축 초과이익환수제의 복병으로 떠올랐다. 초과이익환수제를 피하려면 올해 말까지 관리처분인가를 해당 시·군·구청에 신청해야 한다. 그런데 지난 2월부터 최소 두 달여가 걸리는 교육환경영향평가가 재건축 절차에 새로 추가됐다. 기존 절차만으로도 연내 관리처분인가 신청을 장담할 수 없는 곳이 많은데, 교육환경영향평가까지 더해져 상당수 강남권 재건축 단지가 초과이익환수제 대상이 될 것으로 전문가들은 예상했다.

◆사업시행인가 전 교육청 심의 받아야

2일 부동산업계에 따르면 서울교육청의 교육환경영향평가를 대기 중인 재건축 조합은 20여 곳에 이른다. 교육환경영향평가는 ‘교육환경 보호에 관한 법률’ 개정에 따라 올 2월4일부터 도입됐다. 학교 인근에서 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 재건축·재개발 등 정비사업을 하거나 건축법에 따라 21층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상의 건축행위를 할 때 시·도교육청 내 교육환경보호위원회 심의를 받아야 한다. 단지 신설로 인한 학생수 변화, 학교 환경, 안전 등 교육환경 전반에 미치는 영향을 평가한다.

재건축·재개발 사업장은 사업시행인가 완료 전, 건축법을 적용받는 단지는 건축허가를 받기 전까지 심의를 통과해야 한다. 재건축·재개발조합에는 환경·교통영향평가에 교육환경영향평가까지 추가된 셈이다. 최근 인천 송도국제신도시 6·8공구에 들어서는 2700여 실 규모의 오피스텔 단지는 교육환경영향평가 과정에서 “학령인구가 대거 유입돼 과밀학급이 발생할 수 있다”는 이유로 건축허가를 받지 못했다.

정비업계에서는 우려와 불만의 목소리가 나오고 있다. 심의가 한 달에 한 번밖에 열리지 않는 데다 올해 처음 도입된 제도여서 정확한 기준을 알기 어려워서다. 올 2월 제도 도입 이후 서울 시내에서 교육환경영향평가 심의를 통과한 단지는 모두 6곳이다. 처음으로 교육환경영향평가를 통과한 노량진 7구역은 위원회 회의만 11차례 거쳤다. 뚜렷한 기준이 없다 보니 보완 요구가 이어졌기 때문이다. 서울교육청 관계자는 “올해 처음 시작한 제도여서 아직 미비한 점이 있고 틀을 만들어가는 단계”라며 “조만간 심의 관련 사항을 매뉴얼로 정해 시행사들이 미리 준비할 수 있도록 제공하겠다”고 말했다.

◆심의 지연 속출

교육환경영향평가 심의는 공휴일을 제외하고 45일 이내에 처리하도록 돼 있다. 하지만 현장에서는 “시간이 얼마나 걸릴지 불확실하다”는 우려가 나온다.

강남권의 한 재건축 단지 조합장은 “심의가 한 달에 한 번 열리는데 안건이 많아 심의 순번이 밀리거나 추가 보완 사항이 나오면 한 달을 더 기다려야 한다”며 “올해 말까지 관리처분인가를 받으려면 하루가 아쉬운데 교육환경영향평가에서 병목 현상이 발생하고 있다”고 걱정했다. 초과이익환수제를 피하기 위해 조합들이 한꺼번에 심의를 신청하면서 심의 일정을 잡기 어렵다는 불만도 나온다. 서울교육청은 재건축조합의 민원이 늘어나면서 최근 심의를 한 달 두 번으로 늘렸다.

아직 교육환경영향평가 존재 자체를 모르는 조합이 적지 않다. 여의도의 한 재건축단지 관계자는 “8월 중 사업시행인가 신청을 목표로 환경영향평가를 진행하던 중 최근에야 교육환경영향평가가 필요하다는 것을 알게 됐다”며 “어떤 사항을 준비해야 할지 뚜렷한 가이드라인이 없어 막막하다”고 말했다.

서울교육청 관계자는 “홍보가 부족해 사업시행인가 단계에 가서야 평가를 신청하는 단지가 적지 않다”며 “교육청은 학생의 안전과 직결된 사안을 허투루 심의할 수 없는 만큼 처리 기한을 넉넉하게 잡고 미리 신청하는 것이 좋다”고 당부했다.

조수영 기자 delinews@hankyung.com