부동산 시장 실수요자 중심 재편…입지·편의·장래성 살펴 투자를

대출조건 까다롭고 전매 요건 강화…내집마련 전략은

6·19 대책은 투기 수요 배제 초점
실수요 입장선 가수요 걸러지면
청약당첨 확률 높일 수 있는 기회

재건축 시장 규제도 본격화
조합원 공급주택수 1개로 제한
내년부터 초과이익환수제 '악재'

지난 5월 대통령 선거와 정부의 부동산시장 대책 등으로 미뤄졌던 분양 물량이 본격적으로 풀린다. 부동산114에 따르면 올 하반기 전국에서 총 30만2398 가구가 공급된다. 특히 분양권 전매거래와 집단대출 기준을 강화한 6·19 대책이 이달부터 시행되면서 달라진 환경에 대응하는 맞춤형 청약 전략이 필요한 때다. 전문가들은 대출조건이 까다로워지고 전매 요건이 강화된 만큼 분양단지의 입지와 편의시설, 장래 시장성을 주목해 투자하라고 조언했다.

1순위 자격·청약조정지역 확인

6·19 대책은 청약 및 재건축시장에서 투기 수요를 배제하고 실수요자 중심으로 재편하는 데 초점을 맞췄다. 지난해 1순위 자격 조건을 크게 강화하고 분양권 전매 규제를 도입한 11·3 대책의 연장선이다. 실수요자 입장에서는 청약시장에서 가수요가 상당 부분 걸러지면서 청약 당첨 확률이 높아지는 기회가 될 수 있다.

이번 대책에 따라 지난달 말부터 입주자 모집공고를 낸 서울 모든 지역 신규 분양 아파트는 분양권 전매가 전면 금지된다. 지난해 11·3 대책으로 강남4구(강남·서초·송파·강동)에 적용하던 전매제한이 서울 모든 자치구로 확대된 셈이다. 이를 어길 경우 적발 시 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금에 처해진다.

6·19 대책 시행으로 실수요자의 청약 전략에서 자금조달 계획이 가장 중요한 요소로 떠올랐다. 청약조정대상지역은 이달 3일부터 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 10%포인트씩 강화된다. LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 낮아졌다. 수요자의 자금 확보 부담이 그만큼 높아지는 셈이다.

또 아파트 집단대출의 일부인 잔금 대출에 대해서도 지난 3일부터 신규로 DTI 50%를 적용한다. 이미 모집공고를 하고 분양이 된 아파트도 시행일 이후 분양권이 전매된 경우에는 강화된 규제가 적용된다. 양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 “LTV와 DTI 규제가 강화되고 잔금대출까지 규제 대상이 되면서 투자자의 자금 확보 및 자금조달 계획이 더욱 중요해졌다”며 “과거에는 분양가의 10~20%인 계약금만 갖고 청약시장에 뛰어들 수 있었지만 지금은 잔금까지 조달할 수 있는 자금 계획을 세워야 한다”고 말했다.

청약조정지역은 지난해 지정된 37곳에 이번에 경기 광명과 부산 기장 진구 등 세 곳이 추가됐다. 이 지역에서는 1순위 청약통장과 함께 반드시 가구주여야 1순위 자격을 유지할 수 있다. 2주택 이상을 소유하고 있으면 1순위에서 제외된다. 특히 과거 청약통장을 사용해 공공택지 분양가상한제 적용 주택에 당첨된 사람은 재당첨 제한 대상으로 일정 기간 청약할 수 없다. 수도권 과밀억제권역 전용면적 85㎡ 이하는 당첨자 발표일로부터 5년, 85㎡ 초과는 3년간 제한된다.

재건축 ‘초과이익환수제’ 최대 복병

지난해부터 부동산시장 열기를 주도한 재건축시장 규제도 시작되면서 투자자에게 주의가 요구된다. 6·19 대책에 따라 재건축 조합원에게 공급하는 주택 수가 과밀억제권 여부와 상관없이 조정대상지역에서는 조합원당 1주택으로 제한된다. 조합원당 1주택으로 제한되는 것이지만 종전 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡ 이하로 할 경우 예외적으로 2주택 공급이 허용된다. 정부는 ‘도시 및 주거환경정비법’을 개정해 올 하반기(9~10월) 시행할 예정이다. 법 시행일 이후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용 대상이다. 그러나 각각 다른 조합에 재건축 주택을 갖고 있다면 공급주택 수를 제한받지 않는다.

6·19 대책과는 별개로 올해 말로 유예가 종료되는 재건축 초과이익환수제는 재건축시장의 초대형 악재로 떠올랐다. 올해 말까지 관할 구청에 관리처분인가를 신청하지 못하면 내년부터 초과이익환수제도 적용 대상이 된다. 재건축 추진위원회 승인 시점을 기준으로 재건축 완료시점(준공인가일)의 가격 차액에서 시세상승분 개발비용 등을 빼 계산한다. 재건축사업 기간이 길고, 추진위 설립 이후 가격 상승폭이 큰 단지일수록 세금 부담이 커질 수밖에 없다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 6·19 대책을 발표하는 자리에서 “환수제 추가 유예를 검토한 적이 없다”고 확인했다. 업계 관계자는 “이제 재건축 초과이익환수제 유예기간이 6개월밖에 남지 않은 만큼 재건축사업 단계를 잘 따져 관리처분인가를 확실히 신청할 수 있는 단지에 투자해야 한다”고 말했다.

조수영 기자 delinews@hankyung.com