연 5~10% 보장한다지만…분양형 호텔도 '공실 진통'

호텔 빈 객실이 늘고 있다

외국인 관광객 급감 여파
운영업체 부도 사례도

수익형 부동산 상품으로 인기를 끈 분양형 호텔에 경고음이 나오고 있다. 운영업체가 기업회생절차를 밟거나 호텔이 경매에 넘어가는 사례가 이어지면서 약속한 수익률은커녕 투자금까지 날릴 수 있기 때문이다. 전문가들은 “분양형 호텔 수익률의 핵심은 ‘공실’”이라며 “인근 지역의 평균 공실률을 꼼꼼히 따져서 수익률이 실현 가능한지 확인해야 한다”고 말했다.

분양형 호텔은 2012년부터 본격적으로 공급됐다. 개인투자자에게 객실을 분양하고 향후 호텔 운영 수익금을 나눠 갖는 상품이다. 대부분의 시행사가 총 분양가 대비 5~10%의 수익률을 내세워 투자자를 모집하고 있다. 기준금리 연 1%대 초저금리가 이어지면서 매력적인 투자처로 관심을 받았다. 업계에 따르면 제주도 내에서만 분양형 호텔이 35개에 이른다.

하지만 중국의 사드(고고도 미사일방어체계) 보복으로 중국인 관광객이 급감하면서 직격탄을 맞고 있다. 분양형 호텔 ‘라마다 호텔 앤 스위트 남대문’ 운영사인 폴앤파트너스는 지난해 초 법정관리를 신청했다.

2015년 6월 제주 서귀포시에 문을 연 A호텔은 투자자와 운영사 간 갈등으로 지난달 20일부터 영업이 중단됐다. 이 호텔은 객실 342실 가운데 170실은 투자자 142명에게 분양됐지만 나머지 172실은 분양되지 않은 상태로 운영되면서 약속한 수익금이 제대로 배당되지 않았다. 투자자 142명이 호텔 측에 객실 임대차 계약 해지를 요구하면서 양측 간 고소전이 진행 중이다.

분양형 호텔의 가장 큰 문제는 수익성에 대해 객관적인 자료가 없다는 점이다. 분양 시 제시하는 수익률은 1년 내내 만실일 경우를 전제로 산정하는데, 수선과 유지비용이 반영되지 않은 상품이 대다수다. 매매거래가 활발하지 않다는 점도 투자금 회수에 악재로 꼽힌다.

분양형 호텔은 경매시장에도 등장했다. 지난해 말 서귀포시의 분양형 호텔 오션팰리스 14개 실이 제주지방법원 경매법정에 물건으로 나왔다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 “분양형 호텔은 위탁운영 주체와 소유자가 달라 입찰 시 위탁계약의 승계여부 및 비승계 시 재계약 여부, 개별이용 가능 여부, 관리비 문제 등을 면밀히 살펴야 한다”고 말했다.

조수영 기자 delinews@hankyung.com