8·2 부동산 대책으로 서울시 전역이 투기과열지구로 지정되면서 서울 시내 재건축 추진 단지들이 직격탄을 맞았다.3일 이후 조합설립 인가를 받거나 이미 설립 인가를 받은 단지들의 조합원 지위 양도가 금지되면서, 강남권의 상당수 재건축 단지들의 거래가 위축될 것으로 예상되고 때문이다.
이번 조치로 투기과열지구내 재개발 조합원 분양권 거래마저 차단되면서 재개발 시장도 타격이 불가피하게 됐다.
재건축 조합들은 "참여정부 때보다 더 강력한 조치"라며 "이번 8·2 부동산 대책이 재건축 사업 추진에 적지 않은 걸림돌로 작용할 것"이라고 말했다.그러나 강남권 재건축 추진 단지 중 일부는 예외조항을 통해 매매가 가능할 것이라는 관측도 나오고 있다.
◇ 서울 재건축 초기 5만2천가구는 거래 가능…대치 은마·압구정 현대 등 3일 부동산114 조사에 따르면 투기과열지구인 서울지역에서 재건축을 추진 중인 단지는 총 10만8천가구로 이 가운데 조합설립 인가를 받은 단지는 절반 수준인 5만5천655가구에 이른다.
이들 단지는 원칙적으로 오늘부터 조합원 지위 양도가 금지된다.정확하게는 조합원 지위를 팔 수는 있어도 이를 사는 매수자는 아파트 분양권을 받을 수 없고 현금 청산 대상이 되기 때문에 사실상 팔지 못하게 되는 효과가 있다.
현재 서울 강남권에서 재건축을 추진 중인 상당수는 조합설립인가를 받은 상태다.
서초구 반포 주공1단지를 비롯해 강남구 개포 주공1∼4단지와 시영, 잠실 주공5단지 등이 대표적이다.국토부 관계자는 "현재 분양이 끝나 공사 중인 재건축 단지의 조합원도 입주 때까지는 거래 금지 대상"이라며 "이들 조합원의 지위를 사면 현금청산 대상이 되므로 유의해야 한다"고 말했다.
현지 중개업소들은 앞으로 재건축 단지의 거래가 투기과열지구에서 해제될 때까지 중단되는 게 아니냐며 우려하고 있다.
특히 참여정부 때는 조합설립 인가 전에 소유하고 있던 사람에 대해서는 1회에 한해 매매를 허용했으나 이번에는 이 같은 경과규정도 없어 조합원들의 불만이 커지고 있다.
이 때문에 일각에서는 조합설립 인가 전, 또는 투기과열지구 지정 전에 소유하고 있던 사람에 대해서는 1회에 한해 매매를 허용해야 한다는 주장도 나오고 있다.
강남 중개업소 대표는 "집을 팔아야 하는데 매도 시기를 놓쳤다며 후회하는 사람들의 문의 전화가 이어지고 있다"며 "입주 때까지 가겠다는 실수요자들은 관계 없지만 투자 목적으로 구입한 사람들이나 사업 자금 등이 필요해 집을 팔아야 하는 사람들은 집을 팔지 못해 난처하게 됐다"고 말했다.
이에 비해 재건축 초기 단계에 있는 5만2천가구는 거래 제한이 적용되지 않아 한숨 돌린 모습이다.
현재 추진위원회 구성을 추진하고 있는 서울 강남구 압구정 현대, 정비구역 지정을 준비 중인 대치동 은마아파트, 지구단위계획을 수립 중인 목동 신시가지 아파트 등이 대표적이다.
이들 단지는 최소한 조합설립인가 전까지는 조합원 지위를 양도할 수 있다.
◇ 둔촌 주공·잠실 주공5, 예외조항으로 거래 가능
그러나 조합설립인가를 받았다고 모두 거래가 금지되는 것은 아니다.
도시 및 주거환경 정비법 시행령에 따르면 질병, 직장이전 등으로 불가피하게 주택을 양도하는 경우에는 투기과열지구에서도 재건축 조합원 지위 양도를 할 수 있다.
또 재건축 추진 아파트를 2년 이상 소유한 자에 한해 조합설립인가 이후 2년 내 사업시행인가를 신청 못한 경우, 사업시행인가 후 2년 내 착공을 못한 경우에는 조합원 지위 양도를 허용하고 있다.
국토부는 이 조항이 다소 느슨하다고 보고 다음 달 시행령 개정을 통해 이 기준을 각각 3년으로 강화할 방침이다.
주택 보유 기간도 똑같이 3년으로 늘린다.
기산시점은 최초 조합설립인가와 사업시행인가일 기준이다.
예외사유가 3년으로 강화되더라도 일부 재건축 단지들의 일시적인 거래는 가능할 전망이다.
송파구 잠실 주공5단지는 2013년 12월 19일 조합설립인가가 떨어지고 3년7개월이 지난 현재까지 사업시행인가는 커녕, 정비계획 인가도 받지 못하고 있다.
따라서 법 개정이 예상되는 9월까지는 2년 이상 보유자들이, 9월 이후에는 3년 이상 보유자들이 사업시행인가 전까지 거래가 가능할 것으로 보인다.
최근 이주가 시작된 강동구 둔촌 주공아파트는 2015년 8월 5일 사업시행인가를 받은 이후 아직 착공에 들어가지 못했다.
조합 측은 이주와 설계변경, 정비계획·관리처분변경총회 등을 거치면 내년 말이나 철거와 착공이 가능할 것으로 예상한다.
결국 이달 5일부터 법 개정이 완료되는 9월까지는 2년 이상 보유자의 경우 1차례 거래가 가능하고, 법 개정에 따라 3년으로 기준이 강화되면 사업시행인가후 3년이 되는 내년 8월 5일 이후부터 착공때까지 3년 이상 보유자에 한해 거래가 가능한 것이다.
현재 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 연내 사업시행인가를 추진하고 있는 반포 주공1단지와 서초구 신반포 3차·경남아파트 등은 지난 2015년 4월 조합설립인가가 떨어져 9월 시행령 개정 전까지만 2년 규정에 의해 조합원 지위 양도가 가능하다.
반면 지난해 10월 사업시행인가를 받은 강남구 개포 주공1단지는 당장 예외규정이 적용되지 않아 조합원 거래가 불가능해 희비가 엇갈리고 있다.
이와 함께 2003년 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 금지 제도를 처음 도입할 당시 2003년 12월 31일 이전에 조합인가를 받았고, 2003년 12월 31일 이전부터 주택의 소유권을 갖고 있던 조합에 한해 1회 조합원 지위 양도가 가능하도록 했는데 이 규정은 여전히 유효하다.서초구 중개업소 대표는 "근래 집값이 오르면서 구입한 사람들은 불가능하지만 오래 전부터 보유하고 있던 조합원들은 이런 예외조항을 통해 일부 거래가 가능할 것"이라며 "다만 이번 대책으로 주택 구매심리가 많이 위축돼 매수자들이 나설지가 관건이 될 것"이라고 말했다.