중도금 대출 40% 축소 여파… 다주택자 "계약금 수천만원 날릴 판"

'8·2 대책' 이후 부동산시장

투기지역인 서울 11개구 중도금·잔금 마련 어렵자 아파트 입주 포기 검토
"주택 수·담보대출 유무 따라 경우의 수 많아 현장 불만 커"

8일 서울 반포동의 한 중개업소 앞에 아파트 매물표가 붙어 있다. ‘8·2 부동산 대책’이 나온 뒤 매도 매물이 부쩍 늘어났다고 공인중개사들은 전했다. 연합뉴스

“입주 예정자를 대상으로 자금 상황 등을 전수 조사해야 할 것 같습니다. 입주 지연에 따른 계약 해지 등 후폭풍이 거세질 수 있습니다.”(대형 건설사 입주관리 팀장)

‘8·2 부동산 대책’ 발표 한두 달 전에 분양권 계약을 체결한 이(중도금 대출을 아직 받지 못한 계약자)와 입주를 눈앞에 둔 수요자의 불만이 쏟아지고 있다. 정부는 투기지역과 투기과열지구에서 다주택자(기존 주택을 처분하지 않는 1주택자 포함)의 담보대출비율(LTV)을 40%로 강화했다. 대책 발표 전에 분양 계약을 맺었더라도 예외를 두지 않기로 했다.

중도금 마련이 어려운 계약자들은 계약 포기를 심각하게 검토하고 있다. 입주 예정 단지 계약자는 중도금 대출을 잔금 대출로 전환할 때 빌릴 수 있는 돈이 줄어드는 게 문제다. 일각에서는 입주 지연 등으로 계약이 해지되면 준공 후 미분양이 다시 쌓일 수 있다고 우려하고 있다.

◆입주 대란 우려

이번 대책에서 아파트 수요자가 입주를 앞두고 대출받을 수 있는 경우의 수가 너무 많아 입주 예정자들이 혼란스러워하고 있다. 전·월세 세입자, 생애최초 등 무주택자는 투기지역·투기과열지구에서 LTV와 총부채상환비율(DTI)을 각각 50% 적용받는다. 투기과열지구에서 아파트에 입주할 때 자기 돈이 50% 필요하게 된 것이다.

1주택자 이상은 주택담보대출(주담대)이 있는 경우와 없는 경우로 나눌 수 있다. 1주택 이상 소유자가 주담대가 없으면 투기과열지구와 조정대상지역의 LTV는 각각 40%와 60%(DTI는 40%, 50%)다. 투기과열지구에서는 주담대가 있으면 LTV와 DTI가 각각 30% 적용된다.

금융권에서는 투기과열지구에서 주담대가 2건 있는 수요자가 신규 대출을 신청하면 기존 주택 중 하나의 대출을 2년 내 상환하는 조건으로 대출 심사를 하고 있다. 투기지역은 가구당 1건으로 대출이 제한되기 때문에 2건 이상의 주담대가 있는 사람은 추가 대출이 불가능해질 수 있다.

이처럼 계약자의 주택 수와 주담대 보유 여부에 따라 입주 때 주택담보대출 비율이 제각각이다. 중도금 대출을 잔금 대출로 전환할 때 금융회사에서 빌릴 수 있는 돈이 줄면서 잔금 마련을 못하는 이가 속출할 가능성이 있다고 건설사들은 보고 있다.

건설사는 입주자들이 미리 대비할 수 있도록 하기 위해 중도금 대출을 주담대로 전환하는 방법을 적극적으로 상담하고 있다. 입주가 3개월 이상 지체되면 해약 요건이 성립되고 계약이 해지되면 아파트를 재판매해야 한다. 그동안 크게 줄어든 준공후 미분양이 생길 소지가 다분하다.

황용천 해밀컨설팅 사장은 “기존 주택이 제때 안 팔리고 주택담보대출 비율이 낮아지면서 입주가 지연될 가능성이 높다”며 “입주 지연 단지들이 누적되다 보면 부동산 시장 상황이 급속도로 악화될 수 있다”고 지적했다.

◆분양계약 포기 속출 가능성

지난 7일 금융감독원에서 제시한 대출 규제 관련 가이드라인이 시장에 충격을 주고 있다. 당초 대책에서는 중도금 대출의 LTV 40% 규제는 대책 발표 이후 입주자 모집공고를 낸 분양 사업장부터 적용된다고 밝혔다.

하지만 금융감독원 가이드라인에 따르면 2일 이전에 계약했더라도 아직 은행과 중도금 대출 협약을 마무리하지 않은 단지는 LTV를 기존의 60%가 아니라 40%로 적용한다. 강화된 LTV가 대책 발표 전 계약분에 사실상 소급적용된 것이다. 기획재정부가 용산 등 서울 11개 구를 투기지역으로 지정해 과거에 정한 투기지역 중도금 대출 규제가 곧바로 살아났기 때문이다. 다만 무주택자와 한시적 1주택자(이사를 목적으로 기존 주택을 처분하기로 하고 2일 이전 주택계약을 맺은 사람)는 LTV 60%가 적용된다.

효성이 지난달 공급한 서울 ‘용산센트럴파크 해링턴스퀘어’는 가장 저렴한 주택형 분양가도 14억원을 웃돈다. 대출 한도 20%포인트 차이를 고려하면 2억8000만원을 추가로 마련해야 한다. 대출이 안 돼 매수자가 계약을 포기해도 건설사는 계약금을 돌려주지 않는다. 계약금을 날릴 처지가 된 이들의 불만 민원이 건설사에 폭주할 가능성도 배제할 수 없다.

만약 분양받은 사람이 투기지역에서 이미 1건 이상의 주담대를 보유하고 있으면 신규 중도금 대출을 추가로 받을 수 없다. 투기지역에서는 대출자당 주담대를 1건으로 제한한다는 규정 때문이다. 보통 분양 계약 후 중도금 대출 협약까지는 2~3개월이 걸린다. 지난 6월 이후 투기지역인 서울 11개 구에서 분양한 단지는 LTV 규제를 피할 수 없을 전망이다.

김진수/선한결 기자 true@hankyung.com