8·2 대책 이후 분양시장 분수령…'빅 위크' 시작된다
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고강도 규제 뒤 첫 대규모 분양…실수요자는 어디로
다음 주 전국 18개 단지 1만여 가구 동시다발 청약
공덕SK리더스뷰 30일부터 계약…강남 분양도 시작
27일 부동산114에 따르면 8월 마지막주엔 전국 1만250가구가 청약을 받는다. 대부분 이번 규제의 핵심인 투기과열지구와 투기지역 지정을 피해 풍선효과가 나타날 가능성이 있는 곳들이다. 청약조정대상지역에선 청약 자격요건 강화와 가점제 적용 확대 시행 전 쏠림효과가 일어날지도 관심이다.수요자들의 반응이 가장 뜨거운 곳은 경기 성남시 신흥동에서 분양하는 ‘산성역 포레스티아’다. 지난 25일 문을 연 이 아파트의 모델하우스엔 26일까지 이틀 동안 1만7000여명이 다녀갔다. 마지막 날인 27일까지의 방문객은 최대 3만명에 달할 전망이다.
이 단지는 현대산업개발과 포스코건설, 롯데건설이 신흥주공아파트를 4089가구로 재건축해 1705가구를 일반분양하는 아파트다. 물량이 많지만 ‘내집마련신청’을 진행하지 않았을 만큼 현장에선 성공 분양에 자신감을 보이고 있다. 내집마련신청이란 청약 당첨자들의 미계약 물량을 신청자들에 한해 우선 공급하는 제도다.
분양 대행사인 에스앤디의 이명종 이사는 “청약은 31일 당해지역인 성남 1순위에서 마감될 것으로 보인다”며 “지역 대기수요가 많은 데다 사실상 이번 규제 영향이 적고 분양가가 저렴하게 책정돼 조기 완판을 기대하고 있다”고 말했다.이 아파트는 기준층의 3.3㎡당 분양가가 1740만원대로 최근 인근에서 분양한 단지보다 100만원가량 낮다. 전체의 99%인 전용면적 84㎡ 이하의 가구 분양가가 6억원을 넘지 않아 주택도시보증공사(HUG) 중도금대출 보증을 받을 수 있다. HUG는 수도권 아파트의 분양가가 6억원을 넘을 경우 중도금대출 보증을 제한하고 있다. 건설사 자체 보증일 경우엔 회사 신용도에 따라 금리가 높아질 수 있다.
다만 8·2 대책에 따라 보증 건수는 차주당 1건에서 세대당 1건으로 줄어든다. 조정대상지역인 성남 민간택지에 들어서기 때문에 분양권 전매는 계약 1년 6개월이 지난 뒤부터 가능하다.
성남과 동탄2신도시 등 조정대상지역에선 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 종전대로 각각 60%와 50%로 적용된다. 주택담보대출을 1건 이상 받은 상태라면 LTV와 DTI 한도가 10%P씩 강화되는 게 이번 규제를 통해 달라진 점이다. 서울과 세종 등 투기지역에서 주담대를 받은 세대일 경우 추가 대출은 불가능하다.
다만 1순위 요건 강화와 가점제 확대 등의 내용을 담은 청약제도 개편은 9월 주택공급규칙 개정될 예정이어서 청약저축 가입 기간이 짧거나 가점이 낮은 예비 청약자들에겐 아끼던 청약통장을 꺼내볼 만한 시기가 될 수 있을 것으로 보인다. 지방 민간택지에 대한 전매제한 기간 설정 역시 주택법 시행령이 개정되는 연말께나 가능하다.
이현수 부동산114 연구원은 “분양 시장 투자수요가 비교적 저평가된 비(非)규제 지역으로 눈을 돌리고 있다”며 “이들 지역에서 분양하는 단지는 규제지역에서 분산된 투자수요와 기존 실수요까지 더해진 반사이익을 볼 가능성이 있다”고 말했다.
규제 직격탄을 맞은 서울에선 건설업계가 촉각을 곤두세우고 있는 ‘빅 이벤트’가 줄줄이 이어진다.
먼저 8·2 대책 이후 처음으로 서울에서 청약을 받은 마포구 ‘공덕SK리더스뷰’의 정당계약이 오는 30일부터 다음 달 1일까지 진행된다. 이 단지는 시장의 예상을 뛰어넘는 청약 성적으로 업계의 화제가 된 바 있다. 모델하우스 개장 당시 분위기가 지나치게 차분해 흥행 부진 우려가 나왔지만 청약에선 195가구 모집에 6739명이 통장을 던져 평균 35 대 1의 경쟁률로 1순위 마감되는 반전을 쓴 것이다.
LTV 40%가 적용되는 이 아파트의 전용 84㎡를 분양받으려면 최저 분양가(7억4900만원)라 하더라도 4억5000만원가량의 현금이 필요하다. 강남, 서초, 송파 등 다른 투기지역에서 기존 주담대를 받고 있을 경우 대출이 제한된다. 따라서 이 단지의 계약이 빠르게 마무리 된다면 서울엔 자금력을 갖춘 실수요층이 두텁게 대기 중인 것으로 해석할 수 있다.
두 단지 모두 3.3㎡당 평균 분양가가 4000만원을 훌쩍 넘을 것으로 예상되는 단지다. 서울에서 재건축이 가장 활발한 지역에서 올해 처음으로 분양한다는 것도 공통점이다. HUG의 분양보증 승인을 받기 위해 초기 계획보단 다소 낮춘 분양가를 책정할 것으로 알려졌다. 지난해 반포와 개포에서 분양한 4개 단지는 4일~8일 만에 계약이 완료됐다.이 지역에서 분양을 준비 중인 대형 건설사 분양팀 관계자는 “어떤 규제가 나오더라도 타깃이 너무 분명한 시장이어서 분양에 실패할 가능성은 없다”며 “대출을 조였기 때문에 강남은 오히려 자산가들만 들어올 수 있는 구조가 확고해졌다”고 말했다.
전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com