다주택자는 임대사업자 등록하는 게 유리한가
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'중과세 제외' 주택수 먼저 따져야…3주택→1주택 되기도
"임대 등록이 모두에게 유리한 건 아냐…개별적 검토해야"
한경닷컴, 내달 13일 여의도에서 임대사업자 등록 설명회
세무 전문가들은 우선 중과세 대상에서 벗어날 수 있는 방법을 따져봐야 한다고 입을 모은다. 다주택에 해당되더라도 집의 위치나 취득 형태 등에 따라 중과세에서 제외되는 주택이 있기 때문이다. 임대사업자 등록은 마지막 고려 사항이라는 설명이다.◆팔지 않아도 주택수는 줄어든다
김 씨는 강남 9억원짜리 아파트에 살면서 경기 김포시 양촌읍에 2억5000만원짜리 아파트 한 채를 더 갖고 있다. 함께 사는 아들은 송파에 8억원짜리 아파트를 소유 중인 상황이다.
세대 기준 3주택자가 내년 4월 이후 집을 판다면 8·2 대책대로 양도차익의 최고 62%를 세금으로 내야 한다. 하지만 모든 집이 중과 대상 주택수에 합산되는 것은 아니다. 수도권이더라도 군·읍·면 소재 기준시가 3억원 이하의 집은 주택수 합산에서 제외된다. 김 씨의 경우 김포 아파트(2억5000만원)가 합산에서 제외돼 2주택자가 되는 셈이다.그렇다면 주택수를 줄인 김 씨가 다시 2주택 중과세를 피할 방법을 없을까.
먼저 세대분리를 생각해 볼 수 있다. 아들이 세법상 별도 세대를 구성할 수 있는 조건을 갖췄다면 세대를 분리해 아들의 송파 아파트를 주택수에서 제외하면 된다. 김포 아파트는 주택수에 합산되지 않으니 1주택자가 된 김 씨는 아파트를 팔 때 양도세 중과세를 피할 수 있다.
세대분리가 되지 않을 때는 김포 아파트처럼 나머지 아파트들이 중과 대상에서 제외될 수 있는지를 점검해야 한다. 조세특례제한법에 따라 2001년 5월~2003년 6월 사이 최초 분양계약을 체결하고 취득했거나 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 상속주택 등은 중과 대상에서 제외된다. ◆비과세까지 받으려면…처분 순서도 중요
1주택자는 조정대상지역 9억원 이하의 주택을 2년 이상 보유했을 경우 이를 처분할 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다(8월 3일 이후 취득 주택은 2년 이상 거주로 요건 강화). 1주택자 요건을 갖추게 된 김 씨 역시 강남 아파트를 매도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있을까.
기존 주택을 처분하는 순서에 따라 다르다. 김포 아파트는 중과세를 판단할 때 주택수 합산에서 제외되지만 비과세 여부를 판단할 때는 주택수에 포함돼기 때문이다. 많은 다주택자들이 중과·비과세의 주택수 판단 기준을 혼동한다는 게 전문가들의 지적이다.김종필 세무사는 “김 씨가 아들과 세대분리만 한 뒤 강남 아파트를 처분한다면 1주택 비과세 혜택을 받지 못하고 일반세율로 세금을 정리한다”면서 “비과세 혜택을 받으려면 비(非)조정대상지역인 김포의 아파트를 먼저 정리한 뒤 강남 아파트를 처분해야 한다”고 설명했다.
세대분리가 되지 않거나 중과 대상에서 제외되는 주택이 없다면 임대사업자 등록 여부를 고려해야 한다. 김 세무사는 “임대사업자 등록으로 중과세 제외 혜택을 받으려면 최소 5년을 의무적으로 임대해야 하기 때문에 심사숙고해 결정해야 한다”며 “다주택자들마다 처한 상황이 달라 어떤 방법이 절세에 유리한지는 개별적으로 검토해 봐야 한다”고 말했다.
◆임대사업자 등록 해야 하나, 말아야 하나
전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com