강남 새 아파트, 로또일까 거품일까

분양가 규제의 역설…청약자들 "로또 아파트 나왔다"
양도세 부담은 커져…"투기라면 차익 크지 않을 수도"

서울 대치동 '신반포 센트럴 자이' 모델하우스. GS건설 제공

분양가를 낮춘 서울 강남의 새 아파트를 두고 시장과 전문가들의 전망이 엇갈리고 있다. 예비 청약자들은 “무조건 잡아야 하는 로또”라는 분위기다. 시세차익을 염두에 둔 이른바 ‘강남불패’에 대한 기대다. 반면 전문가들은 양도소득세가 늘어나는 데다 정부의 추가 규제가 예고된 만큼 투기성 접근은 실익이 없을 수 있다고 경고한다.

3일 GS건설에 따르면 대치동 ‘신반포 센트럴 자이’ 모델하우스엔 전날까지 1만5000여명이 다녀갔다. 최종 방문객수 전망치를 이틀 만에 넘어선 데 이어 이날까지 최대 2만5000여명이 찾을 것이란 관측이 나오고 있다.

이 같은 인기는 예상보다 낮은 분양가 때문이다. 당초 3.3㎡당 분양가가 4700만~5000만원에 달할 것이란 전망이 나왔지만 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받는 과정에서 4250만원으로 크게 내려갔다. 주변 시세와 비교하면 3.3㎡당 1000만원가량 낮다. 인근 ‘아크로리버파크’와는 최고 2000만원 정도 차이다.

예비 청약자들은 분양가 억제가 뜻하지 않은 대박의 기회를 열어줬다는 반응이다. 입주 시점에 주변 아파트와 비슷한 시세가 형성될 경우 3억~4억원대의 웃돈을 받고 팔 수 있어서다.

모델하우스를 찾은 30대 남성 양모 씨는 “생각보다 낮은 가격으로 나왔다”며 “당첨되면 돈을 사방에서 끌어와서라도 무조건 분양받아야 하는 복권”이라고 말했다. 40대 주부 이모 씨는 “미래 가치 때문에 기대가 큰 곳”이라고 설명했다.

이 아파트는 전용면적 84㎡(분양가 14억2000만~15억4000만원) 기준 최소 8억4000만원의 현금이 있어야 분양받을 수 있다. 대출규제에 따라 담보인정비율(LTV)이 40%로 적용돼서다. 분양가가 내려갔어도 사실상 중산층의 진입은 막힌 셈이다.

50대 여성 탁모 씨는 “대출이 줄어 좋은 기회를 놓치게 될 판”이라며 “사실상 ‘금수저’들만 받아먹을 수 있는 떡이 됐다”고 말했다.

반면 자산가들은 진입장벽이 완전히 허물어지지는 않아 그나마 다행이라는 반응이다.

정모 씨는 “자격이 없어 청약이 불가능하지만 돈 때문에 계약을 포기하는 사람들이 상당할 것으로 예상한다”면서 “그렇게 나올 물량을 기다리고 있다”고 말했다. 분양사무소엔 시공사인 GS건설이 중도금대출 자체 보증에 나서지 말아야 한다는 취지의 항의까지 왔던 것으로 알려졌다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “강남은 분양가가 낮아진다 해도 서민이 진입하긴 힘든 가격대인데 이를 제한하는 바람에 오히려 부자들만의 로또가 됐다”고 지적했다.

서울 대치동 '신반포 센트럴 자이' 모델하우스. 전형진 기자

‘로또’라는 비유는 시세 상승이 전제된 표현이다. 참여정부 시절 잇따른 규제에도 집값은 우상향했던 ‘불패’의 기억이 시장에 깔려 있는 셈이다. 하지만 역대 가장 강력한 규제라는 평가를 받는 ‘8·2 부동산 대책’은 일단 효력을 나타내는 모양새다. 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트값 상승률은 0.02%를 기록해 5주째 내림세를 보였다.

향후 시세가 상승하더라도 양도세 부담은 커진다. 투기 목적으로 접근한다면 기대했던 만큼의 양도차익을 거두기 힘들 수도 있다는 게 전문가들의 지적이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “1가구 1주택자가 아니라면 장기보유특별공제를 받지 못하는 데다 가산세율까지 적용된다”며 “1주택자라도 2년을 거주해야 하고 9억원 초과분에 대해서는 비과세도 받을 수 없기 때문에 과연 로또라는 표현이 맞는지 의문”이라고 말했다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장 역시 “시장이 계속 과열된다면 정부가 후속 조치에 나설 것이란 점을 염두에 둬야 한다”며 “기대보다 수익이 제한될 수밖에 없다”고 설명했다.

고 센터장은 “한 주 차이로 분양이 진행되는 개포지구에서도 비슷한 양상이 나타날 것으로 보인다”며 “두 단지의 계약자 가운데 실수요자 비중이 어느 정도인지를 보면 향후 분양 시장의 흐름을 가늠할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com