[주테크 돋보기] 8·2 대책 '대안 투자'로 떠오른 단독주택

강남 대지면적 1위… 거래량은 용산이 최고

서울 평균 매매가 7.8억원
용산구 미래가치 1순위로 꼽혀 거래건수 강남의 세 배 이상

‘8·2 부동산 대책’ 이후 아파트 투자에 제동이 걸리면서 공동주택보다 활용도가 높은 서울 단독주택에도 관심이 높아지고 있다.

올해 1~8월 거래된 서울 단독주택은 총 1만796건이고, 평균 매매가격은 7억8000만원으로 조사됐다. 가장 매매가격이 높은 지역은 강남구로 29억602만원이었다. 서초구가 21억198만원으로 뒤를 이었다. 10억원이 넘는 지역은 강동구, 마포구, 송파구, 용산구, 중구 등 강남권과 도심권으로 압축됐다. 강남권이 검증된 부촌이라면 도심권은 미래 기대가치가 높은 지역이다.

용산구는 더딘 개발에도 여전히 미래가치 1순위로 꼽히는 지역이다. 강남, 강북을 대표하는 강남구와 용산구를 올해 1~8월까지 거래된 단독주택 사례를 통해 비교해 봤다.

우선 거래 건수로는 강남구 154건, 용산구 582건이다. 거래량은 용산구가 3배 이상 많았다. 동별로는 강남구에서는 역삼동이 33건으로 가장 많았고, 논현동이 24건을 기록했다. 테헤란로 주변 단독주택을 다가구·다세대로 신축하거나 상가주택으로 활용하려는 투자자가 많았다. 반면 용산구는 한남재정비촉진지구에 속한 보광동(159건)과 한남동(79건) 거래가 많아 한남뉴타운을 중심으로 한 소형 재개발 투자 수요가 활발했다.

단독주택의 평균 대지면적은 강남구가 254㎡, 용산구 110㎡로 강남구의 면적이 용산구의 두 배를 넘었다. 강남구는 도시계획에 따른 개발지역이어서 주택 필지가 크고 반듯한 반면 자연 발생적으로 성장해온 용산구는 작기 때문이다. 또 용산구는 재개발을 목표로 한 소액 지분 투자자가 많아 필지가 분할된 소규모 주택 거래가 많았다. 강남구는 단독 건축에 유리한 대지면적 200㎡ 초과 단독주택의 거래 비중이 69%에 달했고, 100~200㎡ 이하가 30%, 100㎡ 미만은 1%였다. 용산구는 100㎡ 이하 소형이 55%로 많았고 100~200㎡ 이하가 37%, 200㎡ 초과가 8%를 기록했다. 거래된 단독주택의 용적률도 강남구 149%, 용산구 117%여서 용산구가 낮았다.

대지면적당 가격은 강남구는 3.3㎡당 3860만원으로 서울에서 가장 높았다. 용산구가 2위인 3257만원을 기록했다. 강남구에서는 신사동이 평균 50억3131만원에 거래됐고, 청담동 42억1624만원이었다. 용산구는 이촌동이 27억원에 거래됐고 이태원동이 21억7231만원으로 뒤를 이었다. 강남구는 투자금액이 큰 만큼 주택 면적도 넓고 가격도 안정적이었다. 이에 비해 용산구는 투자금액은 적지만 개발 방향과 속도에 따라 미래가치는 유동적이다.

용산구는 재개발과 재건축, 도시환경정비사업 등 다양한 개발이 완료됐거나 진행 중이다. 도시환경정비사업은 국제빌딩 주변과 용산역 전면 구역의 사업이 대부분 완료 단계다. 한남재정비촉진지구는 추진위원회 설립, 조합설립인가 등 사업 초기 단계다.

용산구에서도 이태원동처럼 상권이 성숙한 지역부터 한남뉴타운처럼 사업 진행 속도가 더딘 지역도 있는 만큼 투자 목적과 자금 여력 등에 따라 투자의 폭도 다양할 수밖에 없다.

김혜현 < 알투코리아 투자자문 이사 >