[분양 포커스] 차원이 다른 투자가치를 갖춘 '마곡 그랑 트윈타워'
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마곡지구의 검증된 프리미엄을 모두 누려라
8.2 부동산 대책 발표 이후 서울 내 부동산시장의 발이 묶인 데다 마곡지구 수준의 규모를 자랑하는 택지지구가 더 이상 없어 마곡지구의 희소성은 앞으로 더욱 상승곡선을 탈 것으로 전망된다.높은 가치 인정받은 마곡지구, 향후 더 큰 프리미엄을 예고하다
작년 말까지 11개사가 입주한 마곡지구는 올해 LG, 코오롱, 롯데 등 43개사가 공사를 완료해 총 54개사가 입주할 예정이다. 마곡지구의 면적은 상암DMC의 6배에 달하며, 예상되는 종사자 수는 무려 16만명인데 이는 판교 테크노밸리와 상암DMC의 종사자를 더한 수보다도 많다.
여기에 지하철 5호선, 9호선, 공항철도를 누리는 트리플 역세권으로 인해 김포공항 약 5분, 서울역 약 15분, 당산 및 여의도 약 20분, 인천공항 및 고속터미널 약 45분 등 서울 주요 지역과 뛰어난 접근성을 자랑한다.지구 내에 위치할 생활 인프라 시설까지 차근차근 예고되면서 마곡지구는 벌써부터 서울 서부권을 대표하는 업무권역으로 자리잡은 상태다. 먼저 강서구청, 강서세무서 등 공공기관들이 마곡지구로 이전할 계획이며, 여의도공원의 2배 규모인 서울중앙공원이 올 하반기 부분 개장할 예정이다. 약 1,000실 병상 규모의 이화여대 이대서울병원 역시 올해 내로 준공될 예정이며, 스타필드 마곡 및 제2코엑스 등의 개발도 계획되어 있다.
이처럼 마곡지구의 가치가 높아짐에 따라 지구 내 부동산 시장을 향한 프리미엄도 상승세를 기록 중이다. 부동산114에 따르면 마곡지구가 속한 서울 강서구 마곡동 아파트 평균 매매가는 2017년 7월 기준 3.3㎡당 2,060만원이다. 2014년 6월 아파트 입주 1단계를 마칠 당시 3.3㎡당 1,389만원을 기록했던 것과 비교해보면 아파트 가격이 3년새 48%나 상승한 것이다. 이는 3년 새 30% 상승한 강서구, 24% 상승한 서울보다 훨씬 높은 수치로 마곡지구의 가치가 인정받았음을 알 수 있다.
아파트 시장뿐만 아니라 상가·오피스 거래 역시 활발하게 이뤄지고 있다. 한국감정원 부동산통계정보에 따르면 올해 1~4월 서울 내 상업·업무용 부동산 거래 건수(27,692건) 중 마곡지구가 속한 강서구는 전체의 31%에 해당하는 8,666건을 기록하며 1위 자리에 이름을 올렸다. 특히 마곡지구의 상가 매매 시세는 2~3년전 분양가 대비 3.3㎡당 1,000만원 수준의 프리미엄까지 붙으면서 높은 인기를 얻고 있다는 점이 눈에 띈다.
이러한 가운데 (주)일군토건이 시공하는 ‘마곡 그랑 트윈타워’가 오는 9월 분양을 예고하고 나서 투자자들의 이목이 집중되고 있다. 풍부한 배후수요를 거느릴 수 있는 뛰어난 입지는 물론 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 랜드마크 상품으로 입소문을 탔기 때문이다.
마곡지구 C13-3블록부터 6블록까지 위치한 ‘마곡 그랑 트윈타워’는 네이밍처럼 2개의 빌딩으로 구성되며 각각 지하 4층~지상 9층 규모로 조성된다. 1층부터 4층까지는 총 176실의 상가가 들어서며 5층부터 9층까지는 총 235실의 오피스가 들어설 예정이다.‘마곡 그랑 트윈타워’는 지하철 5호선 마곡역 5번출구(예정) 도보 약 2분거리에 위치한 초역세권 입지로, 뛰어난 대중교통망을 자랑한다. 마곡역을 이용할 경우 김포공항 약 5분, 영등포구청 약 16분만에 진입할 수 있으며, 여의도 및 공덕 약 20분대, 광화문 및 종로 약 30분대로 접근할 수 있다. 또한, 공항대로와도 인접한 만큼 차량을 이용하더라도 김포공항 및 서울 도심 진입시에도 유리할 전망이다.
사업지 바로 앞쪽에는 LG전자·LG화학·LG이노텍·LG디스플레이·LG유플러스·LG생활건강 등으로 구성된 LG사이언스파크와 코오롱인더스트리이·코오롱생명과학이·코오롱글로텍 등으로 구성된 코오롱 미래기술원을 비롯해 S-OIL TS&D 센터, 롯데 글로벌 R&D, 이랜드 글로벌 R&D 연구소, 넥센 중앙연구소 등이 마곡산업단지에 입주를 앞두고 있는 만큼 풍부한 임대수요를 기대할 수 있다. 바이오, 의료, 의약 산업단지가 몰린 BMT클러스터가 지척인 점 역시 큰 장점이다.
이밖에 마곡엠밸리, 마곡수명산파크 등 약 1만여 세대에 달하는 배후주거지가 위치하고 있어 오피스는 직주근접 프리미엄을, 상가는 탄탄한 배후수요를 거느릴 수 있다.
또한 강서세무서, 강서구청 이전 등의 호재로 인해 다수의 공공기관 이용이 편리한 만큼 공공업무 관련 오피스 수요도 기대된다. 마곡의 코엑스라 불리는 MICE 산업단지(예정)도 도보권에 위치하고 있으며, 스타필드 마곡(예정), 이화여대 이대서울병원(예정)도 생활권에 자리잡고 있는 만큼 수혜를 누릴 전망이다.
‘마곡 그랑 트윈타워’의 장점은 뛰어난 입지로 그치는 것이 아니라 차별화되고 탄탄한 구성을 갖춘 내부 설계에서도 확인할 수 있다.
먼저 ‘마곡 그랑 트윈타워’ 오피스의 경우 전용 22~44㎡ 등 중소형 면적의 235실로 구성된다. 이 중 가장 높은 비율을 차지하고 있는 것은 전체의 절반 이상인 135실에 달하는 전용 33㎡이다.
‘마곡 그랑 트윈타워’는 섹션 오피스 구성을 가지는 만큼 일반 오피스와는 한층 더 진화한 형태의 투자상품으로 꼽힌다. 실별 개별 등기가 가능한 데다 금액 규모가 그리 크지 않은 만큼 소액 투자를 원하는 개인투자자의 진입도 수월하다. 또한, 다수의 호실 통합이 용이한 만큼, 회사의 필요 및 업무구성에 따라 다양한 면적의 상품 구성이 가능하다.
또한, 섹션 오피스는 기업 중심의 장기 임대수요가 대부분인 만큼 공실 리스크가 낮고, 이로 인해 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 일반 오피스 대비 상품 희소성이 높아 환금성이 뛰어나다는 점 역시 섹션 오피스만의 장점이다.
이 뿐만 아니다. ‘마곡 그랑 트윈타워’는 업무시설 전 호실에 발코니를 제공하는 만큼 다양한 공간으로 활용할 수 있으며, 향후 분양성 및 임대가능성 역시 동 상품 대비 경쟁력을 갖게 된다.
오피스에 들어서는 기업의 편의를 돕기 위해 IoT 서비스도 제공된다. 스마트폰을 통해 전력 조절이 가능한 만큼 전기비 절감 및 보안 강화 효과를 기대할 수 있다. 또한, 마곡지구 내 위치한 타 오피스 상품 대비 월등히 높은 주차대수는 차별화된 장점이다. 법정 주차대수 대비 175%까지 넉넉한 주차장을 확보함에 따라 120~140%에 머물고 있는 타 오피스보다 쾌적한 주차 환경을 누릴 수 있다.
차별화된 설계는 상업시설인 ‘마곡 그랑 트윈타워 더 테라스’(전용 28~56㎡)에서도 확인할 수 있다. 지상 1층부터 지상 3층까지 테라스 상가로 구성되는 만큼 유동인구의 유입 효과가 기대된다. 더불어 지상 1층 상업시설의 경우 무려 약 7.3m의 높은 층고로 설계되어 테라스 특화와 함께 높은 집객력이 기대된다.
부동산 시장 내 투기세력을 잡기 위해 고강도 규제로 구성된 8.2 부동산 대책에서 오피스텔 전매, 분양과 관련된 규제도 포함되어 있다는 점 역시 ‘마곡 그랑 트윈타워’에겐 호재로 작용할 전망이다.
전매제한을 피할 수 있고, 청약통장을 쓰지 않아도 됐던 오피스텔은 앞으로 일정 가구 이상을 분양할 때 인터넷 청약이 의무화되며 거주자 우선분양 요건도 강화된다. 사업자가 오피스텔 상가 등을 광고할 때 분양 수익률 산출 근거 등을 명시하도록 하고 허위·과장 광고에 대한 과태료 등 벌칙 규정도 신설된다.
이처럼 8.2 부동산 대책 대상에 주택 시장은 물론 오피스텔도 포함됨에 따라 공급과잉이란 악재를 겪고 있는 오피스텔 분양 시장은 향후 더욱 하락될 가능성이 높아졌다.
그러다 보니 투자처를 찾아 수익형 부동산 시장으로 유입된 투자자들이 상가, 오피스 등의 분야로 쏠리면서 ‘마곡 그랑 트윈타워’를 향한 전망은 더욱 긍정적으로 변하고 있다.
상가는 수익형 부동산 시장에서 오피스텔과 함께 쌍두마차로 불리는 분야이며, 오피스는 최근 벤처 및 1인 기업이 늘어나고 있는 데다가 소액 투자도 가능해 시장 내 블루오션으로 꼽히며 투자자들의 높은 선호도가 이어지고 있다.한편 ‘마곡 그랑 트윈타워’의 홍보관은 서울특별시 강서구 강서로 395, 3층 303호(마곡동, 플레이스H)에 위치하고 있다.
강영구 한경닷컴 기자