이어지는 고강도 부동산 대책…집값 잡힐까

다주택자, 매물 내놓으면 단기적으로 안정될 가능성

거래 감소하고 매수세 줄면 분양도 줄어 다시 반등할 수도

정부는 지난달 5일 올해 들어 세 번째 부동산 대책을 발표했다. ‘82 부동산 대책’ 이후에도 집값 상승률이 높은 경기 성남시 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정하고 민간 주택에 대한 분양가 상한제를 실시하는 게 대책의 핵심 내용이다. 이번 대책으로 집값 상승세를 잡을 수 있을까.

강력한 대책으로 평가받는 이번 대책 발표로 부동산 시장에선 거래가 감소하고 관망하는 수요자가 많아졌다. 이번 대책의 핵심은 투기과열지구를 지정해 분양권 전매제한 강화, 금융 규제강화, 대출 규제 강화, 재건축조합원 지위 양도 금지, 청약 1순위 요건 강화, 청약가점제 적용 확대를 시행하는 것이다. 청약조정지역에 대해선 다주택자 양도소득세율을 기존 일반세율보다 10~20% 높이고, 장기보유특별공제를 배제하는 것도 포함됐다.

과열된 청약 시장을 진정시키고, 투자 수요를 위축시키기 위한 강한 대책에 시장의 반응은 즉각적이라 할 만큼 빠르게 나타났다. 강남권 재건축 아파트와 재개발 지역을 중심으로 호가가 하락하고, 실거래가도 하락하면서 안정세를 보이고 있다. 서울 이외의 수도권이나 지방 지역도 집을 사겠다는 사람이 줄고 있다. 이는 국민은행 주택 시장 조사 결과인 ’매수우위지수‘가 계속 하락하는 것에서도 알 수 있다.

정부가 목표로 하는 다주택자는 아직까지 급매물로 집을 내놓지 않았다. 그러나 내년 4월이면 3주택 이상자는 양도세를 최고 60%까지 납부해야 하기 때문에 자금이 필요한 사람은 연말 무렵 시장에 매물을 내놓을 가능성이 남아 있다.

결국 집값은 단기적으로는 안정될 가능성이 높다. 대출받을 수 있는 금액이 적어 내 집 마련에 드는 시간이 길어질 것으로 예상된다. 최초로 내 집 마련을 하는 사람에게는 규제를 완화해줬으나, 집값 하락이 예상되면서 내 집 마련을 미루려는 경향도 확산될 전망이다. 분양권 전매제한 강화, 분양권 양도세율 인상 등으로 청약과 분양권 시장에서 투자 수요가 진입을 꺼리면서 청약 시장도 진정될 전망이다. 특히 양도소득세 중과로 추가로 집을 구입해 임대하려는 수요도 감소할 전망이다.

장기적으로는 거래가 감소하고 집을 사지 않는다면 건설회사들도 분양 사업을 줄일 가능성이 있다. 재건축 조합들도 민간 주택 분양가상한제와 재건축초과이익환수제가 시행되면 속도 조절에 나설 수 있다. 4~5년 후 주택 시장 가격은 청약시장 분위기와 건설사들의 대응에 따라 수요와 공급이라는 메커니즘에 따라 움직일 것이다.

주택 시장 규제가 강화되면서 상가, 업무용 빌딩 등 상업용 부동산으로 관심이 쏠릴 전망이다. 저금리 상황에서는 임대료가 나오는 상가나 건물의 인기는 높아지기 마련이다. 이 때문에 실제로 상가나 건물을 사려는 사람은 많지만, 좋은 매물은 많지 않은 상황이다. 임대수익률도 과거에 비하면 낮아져 연 4% 안팎에 머물러 있다.

해외 부동산에도 관심이 커질 것으로 예상된다. 해외 부동산은 정보가 부족해 해외 거주 경험이 있는 일부 사람만 투자하는 상품이다. 개인의 토지 소유권을 아예 인정하지 않는 국가도 있고, 외국인의 부동산 취득에 대한 규제가 강한 나라도 많다. 세금과 대출 제도 역시 우리나라와 다르다.

그럼에도 국내 부동산 규제를 피하기 위해 해외 부동산을 취득하려는 수요는 계속 증가할 전망이다.

임채우 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원