[금리 상승기 대출 전략] 주택담보대출 금리 5% 육박… 대출 하나로 묶고, 만기는 최대한 길게 잡아라

고정금리 대출로 갈아타려면
시기·상품별 특성 따져보고 선택

코픽스는 '신규'보단 '잔액기준'
금융채 연동 대출은 피해야

안 쓰는 마이너스통장 정리하고
상환방식은 '원리금균등'이 유리

미국 중앙은행(Fed)의 금리 인상 기조에 따라 한국은행도 기준금리 인상을 검토하면서 시장금리가 상승세를 보이고 있다. 일부 은행의 고정금리(혼합형) 주택담보대출은 최근 연 5%를 넘어섰다. 새 정부 들어 서울 등 주요 지역을 투기과열지구·투기지역으로 지정해 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 축소돼 대출받기가 쉽지 않은 가운데 효율적인 대출 활용법에 금융 수요자의 관심이 집중되고 있다. 이영진 신한은행 부동산자문센터 팀장, 홍승훈 국민은행 WM스타자문단 팀장, 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장, 이인숙 KEB하나은행 아시아선수촌PB센터 부장 등 4대 시중은행 프라이빗뱅커(PB)에게서 금리 인상기 대출 활용전략에 대한 조언을 들어봤다.

◆금리 상승기엔 ‘잔액기준 코픽스’ 대출

전문가들은 기존 대출 포트폴리오를 재조정해 금리 상승과 대출 규제 본격화에 대비해야 한다고 입을 모았다. 만기가 많이 남은 변동금리형 대출을 쓰고 있다면 고정금리형으로 갈아타는 것을 고려해볼 만하다고 조언한다. 시중은행은 5년간 고정금리를 유지한 뒤 변동금리로 전환되는 혼합금리형 상품을 주력으로 팔고 있다. 또 변동금리형 주택담보대출 가입고객이 이 상품으로 전환하면 중도상환 수수료도 받지 않는다.

다만 고정금리형을 선택하면 이후 3년간은 변동금리형으로 갈아타거나 대출을 갚으려면 중도상환 수수료를 내야 한다. 이 때문에 고정금리 주택담보대출로 갈아타는 시기와 상품별 특성을 잘 살펴봐야 한다. 이영진 신한은행 부동산자문센터 팀장은 “처음엔 상대적으로 금리가 낮은 변동금리로 빌리고 금리 상승 속도와 추이를 보면서 갈아탈지를 선택해도 된다”며 “고정금리 대출 이자에는 장래에 금리가 오를 위험에 미리 대비하는 보험적 성격의 비용이 포함돼 있는데, 미리 이 비용을 낼 필요는 없다”고 말했다. 일부 은행의 변동금리 대출에 비해 고정금리(혼합형)대출이 연 1%포인트 가까이 금리가 높아 이럴 땐 오히려 손해를 볼 수 있다는 설명이다.

주택담보대출은 대부분 기준금리로 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)를 사용한다. 대출받을 때 ‘신규 기준’과 ‘잔액 기준’을 선택할 수 있는데 금리 상승기에는 잔액 기준이 유리하다. 금리가 느리게 오르기 때문이다. 금융채 금리 연동 대출은 내년 상반기까지는 변동성이 크기 때문에 선택하지 않는 게 좋다고 한다. 이인숙 KEB하나은행 부장은 “한국은행이 대출금리를 올리고 나면 내년 하반기엔 금융채 연동 대출을 선택하는 게 유리할 수 있다”고 말했다.

신용대출은 상대적으로 시장금리에 더욱 민감하기 때문에 조정이 필요하다. 이자부담이 급격히 높아지면 가계 운영에 어려움을 겪을 수 있다. 유주택자는 단기간에 갚기 어려운 신용대출이 있다면 기존 주택담보대출에 추가 대출을 받거나 새로 담보대출을 받아 갈아타는 게 좋다.

◆원리금균등상환이 대출 한도 높아

정부의 가계부채 종합대책으로 대출 한도가 줄어드는 것에도 대비해야 한다. 내년 1월부터는 대출받을 때 기존에 보유한 주택담보대출의 원금 상환액까지 감안하는 신(新)DTI가 적용된다. 금융감독원이 국민은행 대출 자료로 시뮬레이션한 결과 올해 상반기 평균 2억5809만원 규모로 대출을 받아간 규제 대상 차주가 내년 1월 이후 동일하게 대출 신청을 한다고 가정하면 대출 한도가 평균 2억2691만원으로 3118만원가량 줄어든다. 이 때문에 집을 살 계획이 있는 유주택자는 계약을 서둘러 올해 안에 대출받는 게 좋다.

새로 받는 대출의 상환 방식은 원리금균등상환이 원금균등상환보다 유리하다. 원리금균등상환은 매년 동일한 원리금을 내면서 대출을 갚아나가는 반면 원금균등상환은 매달 원금을 같은 금액으로 갚기 때문에 초기에는 이자와 원금을 합치면 부담이 크다. 이 때문에 초기 대출상환원리금액이 적은 원리금균등상환 쪽이 DTI를 산정했을 때 대출 한도가 높게 나온다.

부동산 하나에 두 건 이상의 주택담보대출이 있다면 한 건으로 묶어 갈아타는 게 바람직하다. 두 건의 대출을 동시에 상환하는 대신 하나로 합치고 만기도 늘려 월 상환액을 줄이기 위해서다. 월 대출상환액을 줄여야 추가로 받을 대출의 한도를 높일 수 있다. 홍승훈 국민은행 잠실롯데PB센터 팀장은 “대출 만기를 길게 바꾸면 ‘강제 저축효과’는 줄어들지만 장래에 추가 대출을 받기엔 유리하다”며 “대출받은 뒤 3년이 지나면 중도상환 수수료가 없기 때문에 따로 적금을 들어 대출을 일부 상환할 수도 있다”고 말했다.

신용대출도 최대한 줄여야 유리한 조건으로 대출받을 수 있다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 “사용하지 않는 마이너스 통장은 한도를 줄이는 게 바람직하고 신용대출과 비슷한 시기에 주택담보대출을 받는다면 신용대출은 뒤로 미루는 게 좋다”고 조언했다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com