'여신심사 선진화 방안' 영향… "가수요 줄며 오름폭 축소" vs "공급 부족해 상승 지속"

"무주택자는 청약시장 노려야"

정부가 지난달 24일 ‘가계부채 종합대책’을 발표한 지 한 달여 만인 26일 후속 조치 성격의 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 내놨다. 신(新)총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR) 임대업이자상환비율(RTI) 등을 구체화한 게 핵심이다.

대출을 낀 투자 수요가 줄어들면서 서울 집값 급등을 일정 부분 막을 수 있을 것으로 전문가들은 예상했다. 그러나 ‘8·2 부동산 대책’에도 불구하고 서울 집값이 다시 급등하는 점을 감안할 때 수요 억제책만으로는 서울 집값을 안정시키기 어렵다는 의견도 많았다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “대출에 의존한 가수요자가 시장에서 이탈하면서 서울 집값 상승률이 낮아질 가능성이 높다”고 전망했다. 사업자에 대한 대출을 강화한 것도 집값 안정에 기여할 것으로 전문가들은 예상했다.

신종칠 건국대 부동산학과 교수는 “투자자들이 주택담보대출을 더 받기 위해 편법으로 사업자대출을 받는 사례가 많았다”며 “우회 투자로가 막힘에 따라 대출 규제가 실질적인 위력을 발휘할 것”이라고 전망했다.

부동산 전문가들은 또 매달 월세를 받는 오피스텔 상가 등 이른바 수익형 부동산 시장도 간접적으로 타격받을 수 있다고 예상했다. 대출 규제와 금리 인상이 맞물리면서 수익률 하락이 현실화될 가능성이 높아서다. 한 부동산 전문가는 “수익형 부동산이라고 해서 무조건 매매가격의 80% 수준까지 대출받을 수 있는 시대는 끝났다”며 “금리마저 올라가는 추세여서 대출금리와 임대수익률 차를 이용해 수익률을 높이는 투자방식이 설 자리가 좁아질 것”이라고 지적했다.

다만 대출 규제가 장기적으로 효과를 발휘하기는 어렵다는 전망도 나온다. 한 전문가는 “서울 강남권 집값은 웬만하면 10억원을 넘는데도 실수요의 힘으로 급등 중”이라며 “투자자와 실수요자들이 공급 대책 없이는 집값이 잡히지 않는다고 판단해 보유현금을 부동산에 쏟아붓는 게 문제”라고 지적했다.

부동산 전문가들은 무주택자는 청약시장을 적극 노리라고 조언했다. 황용천 해밀컨설팅 대표는 “내 집을 마련하려는 젊은 직장인은 장래예상소득이 반영돼 대출 가능액이 늘어날 수 있다”며 “주변 시세보다 저렴하게 공급되는 수도권 중소형 아파트 청약에 관심을 가져볼 만하다”고 말했다.

또 주택을 구입할 때 투자보다는 실수요 차원에서 접근하고 자기자본 비중도 높여야 한다고 입을 모았다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “보유세와 금리 인상 가능성을 고려해 보수적으로 자금 조달 계획을 마련해야 한다”고 강조했다.

김진수 기자 true@hankyung.com