국토부 '뉴스테이' 사실상 폐기…임대료 시세 90∼95%로 물량 20% 이상은 청년·신혼부부에 특별공급…역세권 청년주택 본격화
앞으로 주택도시기금 출자나 용적률 혜택이 주어지는 민간임대는 초기 임대료가 규제되고 무주택 세대주에 전량 우선 분양해야 한다.또 공급물량이 20% 이상은 청년층과 신혼부부 등을 위한 특별공급 물량으로 배정해야 한다.
국토교통부는 지난달 29일 주거복지 로드맵에서 발표한 공공지원 민간임대주택의 공공성 확보 방안과 관련해 제도 개선 설명회를 6일 개최했다.
정부는 지난 박근혜 정부의 대표적인 주거복지 정책인 기업형 임대주택, 즉 뉴스테이를 사실상 폐기했다.중산층 주거안정을 위해 도입된 뉴스테이가 기금 및 공공택지 지원에도 불구하고 초기 임대료 제한이 없고 유주택자에 대거 공급되면서 특혜 논란이 제기된 때문이다.
국토부는 이날 뉴스테이를 대신하는 새로운 '공공지원민간임대주택' 모델을 제시했다.
기존의 뉴스테이가 초기 임대료 제한이 없었다면, 공공지원민간임대주택은 임대료가 시세의 90∼95%로 제한된다.또 뉴스테이가 유주택자도 입주할 수 있었던 것과 달리 공공지원민간임대는 무주택자에게 전량을 우선 공급해야 한다.
무주택자 공급에서 미달된 물량에 대해선 민간 자율로 공급할 수 있도록 했다.
다만 8년 이상의 의무 임대기간 종료후 분양 전환가격은 별도 제한을 두지 않는다.임대료 상승률은 종전처럼 연 5%로 제한된다.
사업장별 전체 가구 수의 20% 이상은 청년·신혼부부 등에게 특별공급 물량으로 배정해야 한다.
이들에게 공급하는 주택은 임대료도 시세의 70∼85% 수준으로 낮춰야 한다.
국토부는 전체공급 물량의 10% 이상은 월 임대료가 40만원(순수 월세)을 초과하지 않는 옵션으로 제공하는 방안도 검토하고 있다.
또 기존에는 중산층을 중심으로 하다 보니 중대형 주택 위주로 공급됐으나, 앞으로는 신혼부부와 청년을 배려해 중·소형 주택 공급을 확대할 예정이다.
특별공급 혜택이 주어지는 계층은 전년도 도시근로자 평균 소득의 120% 이하인 19∼39세 청년과 혼인기간 7년 이내인 신혼부부, 고령층 등이다.
민간임대 사업자에게 주어지는 기금 대출 등 공적지원도 축소 조정된다.
민간이 기금 등 정부 지원을 받으려면 청년 등에 특별공급하고 임대를 낮춰야 한다.
이 경우 공급면적에 따라 2.0∼2.8%의 금리로 주택도시기금에서 건설자금을 지원해준다.
청년주택 공급이 원활하도록 전용 45㎡ 이하 초소형 주택은 연 2.0%의 낮은 금리를 지원한다.
기존 뉴스테이 있던 전용 85㎡ 초과 중대형에 대한 융자 지원은 폐지했다.
정부는 역세권 청년주택 사업 확대를 위해 300가구 이하 소규모 사업장에 대한 프로젝트 금융(PF) 보증요건과 심사기준을 완화해줄 방침이다.
종전에는 신용등급 BB+ 이상이고 시공순위 500위 이내 또는 최근 3년간 시공실적 300가구 이상의 연면적 5천㎡ 이상인 뉴스테이에 대해 PF 보증을 해줬다면 개선안에서는 시공실적 기준을 최근 5년내 300가구 이상으로 낮추고, 연면적 기준도 없앴다.
종전 뉴스테이가 대기업 위주로 사업이 추진된 반면, 새 정부가 정책 목표로 삼고 있는 역세권 청년주택 공급을 확대하기 위해선 중소기업이나 사회적 기업의 참여가 필요하기 때문이다.
현재 5천㎡ 초과 면적으로 지정할 수 있는 뉴스테이 촉진지구도 2천㎡로 완화한다.
역시 역세권 청년주택 공급 확대를 위한 조처다.
다만 정부는 촉진지구 개발 시 공공성 확보를 위해 일정 규모 이상의 택지에는 20% 이상을 공공임대로 확보하도록 하고, 시행령 등 하위법령에서 구체적인 면적 기준을 확정하기로 했다.
민간 사업자에게 주어졌던 개발제한구역 해제 제안권은 더이상 부여하지 않는다.
용적률 상향 등 도시계획 인센티브 제공 시에는 증가된 용적률의 일정 비율에 대해 공공임대 공급 등 공공기여 방안을 의무적으로 마련토록 하고 승인권자와 시·도지사, 민간임대 사업자가 협의해 결정하도록 했다.
임차인이 8년 이상 장기간 거주할 수 있도록 용적률 상향 시 증가된 용적률의 50%는 주거지원계층에게 20년 임대로 공급한다.
또 20년 임대 시 필요경비 마련을 위해 8년 의무임대 기간 종료후 임대사업자 아닌 자에게 일부 양도를 허용하는 방안이 검토되고 있다.
정비사업과 연계한 공공지원민간임대 모델은 기존 주민의 재정착률을 높이기 위해 '재정착 리츠'를 통해 일부 물량을 기존 주민에게 공공임대로 공급하도록 할 방침이다.
택지지구 내 주택용지뿐만 아니라 단독주택·상업·업무용지도 민간 임대 용지로 활용한다.
이곳에는 소형주택과 오피스텔을 고밀도로 건설해 공공지원 셰어하우스로 공급한다.
국토부는 내년부터 2022년까지 매년 3만3천가구의 공공지원 민간임대주택을 공급하고 청년주택으로 연 2만4천가구를 공급(부지확보 기준)할 예정이다.
국토부는 "교통환경이 좋은 역세권 내 청년주택 활성화를 위해 상업지구 내 오피스텔의 공급을 늘릴 계획"이라고 말했다.
국토부는 이번에 공공성이 강화된 공공지원 민간임대주택 시범사업을 수도권 등 12개 지구에서 총 7천732가구 규모로 추진할 계획이다.
서울 신촌과 부산 연산에는 지자체 참여 활성화 모델, 수원 고등에는 청년주택 아이디어 공모사업, 고양 삼송지구에는 점포주택을 부지를 사회적 경제주체에 공급하는 등의 시범사업이 예정돼 있다.
국토부 관계자는 "시범사업 단지 중 서울 신촌 광흥창역의 청년주택은 보증금 4천90만원에 월 임대료 24만원, 보증금 없는 순수 월세는 40만원에 지원할 수 있을 것"이라며 "입주 직전에 집을 구하는 청년층의 특성을 감안해 청년주택은 준공 6개월 전에 입주자 모집을 실시할 방침"이라고 말했다.국토부는 현재 국회 상정된 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안이 연내 통과되는 대로 하위법령 개정에 착수해 내년 하반기부터 이번 개선안을 본격 시행한다는 방침이다.