수익형부동산 투자 열기, 내년엔 식을까

분양권 전매금지, 임대료 인상률 상한, RTI 강화 등
"투자 규제 늘어나는 만큼 보수적으로 접근 해야"

평균 42.5대 1의 오피스텔 청약 경쟁률을 기록한 '동탄역 파라곤' 모델하우스 집객 모습.

내년 수익형부동산 투자 열기는 올해보다 다소 위축될 전망이다. 오피스텔 분양권 전매 금지, 임대료 인상률 상한 조정, 임대수익이자상환비율(RTI) 강화 등의 이슈가 현실화 되면 투기 수요를 억제시키고 투자 심리를 위축시킬 것이라는 분석이다.

27일 부동산업계에 따르면 내년 수익형부동산의 핵심 키워드는 ▲분양권 전매금지 ▲RTI 1.5배 적용 ▲상가임대차보호법 개정안 추진 ▲추가 금리인상 가능성 등으로 정리된다.

내년 1월부터 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역의 신규 오피스텔 분양권은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지된다. 규제 지역으로는 서울 25개구 전지역과 경기도, 세종시, 과천, 부산 등 대부분의 핵심 지역들이 지정됐다. 이들 지역에서 사실상 오피스텔 분양권 전매가 금지되는 셈이다.

부동산 임대업자의 대출 문턱도 높아진다. 정부는 내년 3월부터 임대수익이자상환비율(RTI, Rent To Interest ratio)을 높여 적용할 방침이다. RTI는 임대업자가 대출을 받을 때 건물가치 외에 임대수익으로 이자를 갚을 능력이 되는지, 대출이 적정한지를 판단하는 지표다. 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배가 돼야 대출받을 수 있다.

상가건물 임대차보호법 시행령 개정안이 입법예고되면서 내년 1월 중 상가 임대료 인상률 상한도 연 9%에서 5%로 상한이 낮아질 예정이다. 투자자에게는 부담으로 작용해 상가 투자 시장의 흐름 중 과열현상은 나타나지 않을 것으로 보인다.

국내 기준금리 추가 인상도 수익형부동산 투자에 변수로 작용할 전망이다. 아직까지 금리 인상으로 인한 여파는 적지만 이번 기준금리 인상이 단발성이 아닌 것이 시사된 만큼 기존의 저금리 기간 동안 금리 리스크에 둔감해진 투자자들에게 수익형부동산의 매력은 반감될 수밖에 없다.

정부의 공공주택 공급 정책도 수익형부동산 시장에 불안요소로 작용될 수 있다. 지난달 정부는 주거복지로드맵을 통해 실수요자와 무주택 서민을 위해 5년간 매년 20만호 씩, 공공주택 총 100만호를 공급하겠다고 발표했다. 이에 민간 주거상품에 대한 임대 시장 수요가 위축되는 등 변화가 나타날 것으로 관측된다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “수익형부동산 투자여건이 각종 규제로 인해 이전보다 열악해졌지만 장기적으로는 시장 난립이 차단되고 공급과잉 현상이 완화되는 등 전체적으로 안정 추세를 보일 것”이라며 “더불어 투자 규제가 늘어나는 만큼 투자자들은 기존보다 투자처 선택 기준을 높여 더욱 보수적으로 접근해야 한다”고 말했다.

이소은 한경닷컴 기자 luckysso@hankyung.com
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