[대도약 2018 부동산 시장] 물량 쏟아지고 규제 더 세지지만… 서울은 여전히 유망

새해 주택시장 변수·전망
44만여가구 최다 공급…신DTI에 초과이익환수
4월부턴 양도세 중과

300실 이상 오피스텔 인터넷 청약 도입
수익형 부동산 옥석가리기

신혼부부·3040 실수요자
서울 인접한 지역, 중소형 노려볼 만

‘서울 등 수도권에 똘똘한 한 채에 집중하라.’ 부동산 전문가들이 무술년 부동산 시장을 전망할 때 자주 언급하는 말이다. 정부가 다주택자에게 아파트 임대사업 등록이나 매각을 유도하면서 이들이 오는 4월 양도세 중과를 앞두고 어떤 자세를 취할지가 관심이다. 1990년 이후 최대인 44만여 가구가 입주하는 것도 시장에선 부담이다. 300실 이상 규모의 오피스텔은 인터넷으로 청약해야 하는 등 수익형 부동산 시장에 대한 규제도 강화되고 있다. 하지만 역세권 등 입지가 뛰어난 서울과 인접지역에 대한 관심은 여전히 높을 것이라는 게 부동산 전문가들의 시각이다.

◆쏟아지는 주택시장 주요 변수

이달부터 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 ‘이익의 최고 50%를 부담금으로 환수’하는 재건축 초과이익 환수제가 적용된다. 또 조정대상지역에서는 분양권 전매 때 양도소득세도 강화된다. 현행 1년 이내 전매 때 50% 등 보유 기간에 따라 차등 적용했으나 올해부터 일괄적으로 50%를 부과한다.

신DTI(총부채상환비율)가 수도권과 투기지역 등에 적용된다. 기존 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타대출 이자를 더해 연간소득으로 나누는 반면 신DTI는 모든 주택담보대출 원리금과 기타대출 이자를 합쳐 연간소득으로 나눈다. 신DTI를 적용하면 기존 주택담보대출 원금까지 더해져 전체 대출 가능 금액이 줄어들 수 있다.

오는 4월부터 다주택자에게 양도세가 중과된다. 현행 기본세율(6~40%)보다 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 높아진다.

시중금리 상승의 폭과 속도도 시장 압박 요인으로 꼽힌다. 업계에서는 시중금리가 0.25%포인트 오르면 금융빚을 진 가계가 내야 할 이자 증가액이 연 2조3140억원에 달할 것으로 추정하고 있다. 현재 연 3~4% 선인 주택담보대출 금리가 5%대 이상으로 빠르게 상승하면 급매물이 크게 늘어날 수 있다. 하반기에는 정부가 부동산 재산세 등 보유세 인상을 검토할 가능성도 있다.

건축물분양법도 새로 시행돼 오는 25일 이후 조정대상지역 내 100실 이상 오피스텔은 사용 승인 후 1년 내 전매가 금지된다. 조정대상지역에서는 분양물량 20% 지역 거주자 우선 공급, 300실 이상 오피스텔 인터넷 모집 등이 적용된다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “금리 인상과 대출 규제 강화로 수익형 부동산 시장도 옥석 가리기가 진행될 것”이라고 설명했다.

◆서울과 인접 지역은 인기 지속

부동산 전문가들은 아파트값에 대해 ‘서울과 인접지역은 상승세 유지, 경기 외곽지역과 지방은 하락세 확산’으로 전망하고 있다. 주택산업연구원은 ‘2018년 주택시장 전망’ 보고서에서 주택 매매가격 상승률이 작년(1.4%)보다 크게 낮은 0.2%에 머물 것으로 예상했다. 지역별로 수도권은 0.8% 상승하고 지방은 0.5% 내릴 것으로 내다봤다. 건설산업연구원은 수도권은 보합, 지방은 1.0% 떨어져 전국적으로 0.5% 하락할 것으로 전망했다. 서울 일부 지역에서 나타나는 집값 급등이 국지적 거품이라는 지적도 제기됐다. 거래량이 줄어들 것이라는 게 공통된 견해다. 1~2년 내 주택을 매도할 계획이 있는 투자자는 양도세 가산세율이 강화되는 4월 이전에 팔 가능성이 높기 때문이다. 다주택자 수와 보유 주택 수를 고려하면 기존 주택 매매 거래량은 작년보다 30%가량 감소할 수 있다는 분석도 나온다.

전세가격은 대체적으로 안정세를 보일 것이라는 전망이 많았다. 주택산업연구원은 전국 전셋값이 지난해 0.7% 상승에서 올해 보합세로 전환할 것으로 예상했다. 지난해 1.5% 뛴 수도권 전셋값은 올해는 0.6% 상승에 그칠 것으로 전망했다.

분양시장은 양극화가 강화될 전망이다. 서울과 인접한 외곽순환도로 내 지역에서 새 아파트 수요는 여전히 많다는 것이다. 다만 지난해 10월 청약통장 1순위 기간 강화(2년), 민영주택 가점제 물량 확대 등 청약제도를 개편해 실수요자의 당첨 확률이 높아졌다. 최창욱 건물과사람들 대표는 “서울과 인접지역은 청약시장이 호조세를 이어갈 것”이라며 “신혼부부나 30~40대 실수요자들은 내 집 마련 전략으로 생활권 주변의 중소형 아파트 청약에 나설 만하다”고 말했다.

김진수 기자 true@hankyung.com