채미옥 원장 "재건축 연한 늘리면 재건축값 하락하겠지만 공급 줄 것" 올해 주택 매매 0.3% 상승…지방은 0.7% 하락 전망
올해 주택시장은 정부의 부동산 규제 정책으로 대체로 관망세를 보이면서 소폭 상승에 그칠 것이라는 전망이 나왔다.특히 재건축 초과이익환수제 시행으로 서울 아파트값 상승세가 크게 둔화돌 것으로 예상됐다.
한국감정원 KAB부동산연구원은 19일 '2017년도 부동산 시장 동향 및 2018년 전망'을 발표하고 올해 주택 가격이 전국적으로 0.3% 오를 것으로 예측했다.
이는 주택경기가 완연한 회복세를 보인 2015년 이후 전망치 가운데 가장 낮은 상승률이다.서울을 비롯한 수도권은 작년 대비 0.8% 오르겠지만 지방은 0.7% 하락하면서 전국 평균으로 작년 전망치(1.5%)를 크게 밑돌 것으로 전망했다.
채미옥 연구원장은 "올해 국내 기준금리 추가 인상 가능성이 높고 작년에 발표한 8·2부동산 대책과 10·24 가계부채 종합대책 등 정부 금융규제가 본격적으로 시행되면서 매매시장은 관망세로 돌아설 것"이라며 "또한 신규 입주 물량 부담으로 주택시장의 매수심리는 당분간 위축이 불가피할 것으로 보인다"고 말했다.
채 원장은 "재건축 사업과 개발 호재에 따라 서울의 매매가격은 당분간 상승 가능성이 존재하지만 금리 인상, 대출 규제 등으로 앞으로 유동성이 축소될 것으로 보이고 경기지역의 입주 물량과 전세 물량 증가로 서울 지역 매매가격 상승을 뒷받침할 여력을 감소시킬 것"이라고 진단했다.연구원은 특히 올해 재건축 초과이익환수제 부활로 서울 지역 매매가격 상승폭도 크게 둔화할 것으로 내다봤다.
연구원이 과거 초과이익환수제 시행 전후 아파트 가격을 비교 분석한 결과, 환수제 시행 전 매매가격이 상승하다가 시행 이후(2006년 9월 25일부터 2012년 12월 31일)에는 매매가격 상승폭이 크게 둔화했다.
서울 아파트의 경우 2006년 연간 23.4%나 급등했으나 2007년과 2008년에는 각각 7.0%로 상승폭이 줄었고 2009년에는 2.5%로 둔화한 뒤 2010년부터 2013년까지는 1.3∼6.7% 하락했다.특히 강남 3구의 아파트값은 초과이익환수가 시행된 2012년 말까지 재건축 추진이 중단되면서 약세를 보였다.
연구원은 "최근 주택가격 상승의 주원인이 재건축 사업 시기가 앞당겨짐에 따라 미래가격 상승분이 반영된 것이며, 과거 참여정부 시절 환수제 시행 이후 가격 상승이 둔화한 것처럼 올해부터 가격이 둔화하는 유사 패턴을 보일 가능성이 있다"고 말했다.
올해 정부의 대출 규제 등으로 거래시장이 위축되면서 주택 매매 거래량은 작년(94만7천건)보다 13.4% 줄어든 82만 건으로 예상했다.
전세 시장은 하락 전환을 점쳤다.
각종 규제와 불확실성 확대, 또 경기·인천·지방 등 전반적인 입주물량 증가로 신규 전세공급이 대거 이뤄지며 전국적으로 0.1% 떨어질 것으로 연구원은 내다봤다.
수도권은 보합세를 보이겠지만 전국의 전셋값이 0.7% 하락할 것이라는 예상이다.
한편 지난해 거래된 주택 가운데 외지인 매입 비중은 22.7%로 지난해(21.3%)보다 1.4%포인트 높아졌다.
서울지역의 외지인 거래 비중이 19.3%였으나 강남권역은 20.4%, 특히 강남 3구는 전체 거래물량의 21.5%를 외지인이 구입했다.
이는 강북권역의 18.2%보다 높은 것이다.
채 원장은 "주택 외지인 거래가 늘어난 것으로 볼 때 실수요자도 주택을 구입했지만 특히 강남권 등지에 투자수요가 가세한 것은 부인할 수 없다"고 말했다.
연구원은 올해 국내 금리 추가 인상 가능성이 높은 가운데 금리 인상과 주택가격에 대한 분석 결과도 내놨다.
연구원은 주택담보대출 금리가 0.25%포인트 인상되면 공통적으로 3∼4개월 간 주택가격 하락에 영향을 준다고 분석했다.
전국의 주택가격은 금리 인상 한 달 후 0.026%포인트 하락하고 3∼4개월까지 가격 하락이 심화된 이후 차츰 회복되는 것으로 조사됐다.
특히 금리 인상후 서울 집값은 9개월 간 전국에서 가장 크게 하락했으며, 9개월 이후에는 울산·경북의 집값이 상대적으로 많이 하락한 것으로 나타났다.
채 원장은 "금리 인상으로 가계부채 부실위험이 높아진다고 보긴 어렵지만 가계 건전성과 소득 수준에 따라 가계부채 부실위험에서 큰 차이를 보인다"며 "주택 가격이 크게 하락할 경우 중산층 가계부채 부실 위험에도 영향을 미치기 때문에 주택가격 하락 위험을 모니터링할 필요가 있다"고 말했다.
그는 정부가 재건축 연한 강화를 시사한 가운데, 이 경우 재건축 추진 단지의 가격들이 조정받을 것으로 예상했다.
그러나 초과이익환수제 시행까지 맞물려 공급 억제(축소) 효과도 클 것으로 내다봤다.
그는 "주택시장의 가장 큰 변수는 규제·완화 반복으로 인해 시장의 내성이 강해져 있다는 것이고 최근 정부의 강력한 규제에도 불구하고 집값이 상승하는 것은 그런(내성) 영향이 크다고 보여진다"며 "서울, 강남만 타깃으로 부동산 정책을 펴는 것은 바람직하지 않고 전체적인 시장 정상화 차원에서 정책을 펴고 바로잡는 것이 중요하다"고 말했다.강남의 집값을 잡는 방법에 대해서는 "재건축 층수를 50층, 70층으로 풀어주면 오히려 강남의 주거 환경이 악화될 뿐이고 제2, 제3의 강남을 만들어야 한다"며 "다른 지역도 주거수준은 강남을 많이 따라왔고 남은 것은 교육이다. 교육정책을 제대로 잡아주면 된다"고 말했다.