상가 조합원도 초과이익 부담금

국토부 "아파트 받으면 모두 대상"
상가·아파트 조합원 갈등 가능성

서울 서대문구 연희동에 사는 직장인 A씨(44)는 올초부터 서울 강남·서초구의 재건축 단지 상가 매물을 알아보고 있다. 주변에서 상가 조합원이 재건축 후 새 아파트를 분양받을 경우엔 재건축 초과이익환수 부담금을 피할 수 있다는 이야기를 들어서다. 그는 “강남권은 아파트값 상승세가 상가보다 크다”며 “일단 재건축 단지 상가를 매입하고, 분양 신청 때 아파트를 노릴 계획”이라고 말했다.

31일 부동산업계에 따르면 최근 서울 강남권에서 재건축 초과이익환수 부담금을 피하기 위해 상가로 우회 투자하려는 투자자들이 늘어나고 있다. 하지만 재건축 단지의 상가 조합원이 신축 아파트 분양을 받을 경우에도 재건축 초과이익환수제가 적용된다.

국토교통부 관계자는 “‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’에 따르면 초과이익 환수 부담금은 부과 대상인 단지의 주택을 공급받은 조합원에게 모두 적용된다”며 “기존에 상가를 보유하고 있었더라도 재건축 사업 종료 시점에 아파트를 분양받았다면 부담금을 내야 한다”고 설명했다.

상가를 통한 재건축 아파트 투자는 분양 신청 때 분담금 측면에선 유리할 수 있다. 조합원 분양은 보유한 주택이나 상가의 권리가액에 따라 조합원의 분담·환급금이 결정된다. 상업용지에 있는 상가는 권리가액이 높게 산정돼 분양 분담금이 상대적으로 낮을 가능성이 높다.

반면 초과이익 부담금 리스크는 오히려 큰 편이다. 초과이익 부담금 비율은 각 조합의 관리처분계획에 따라 달라진다. 각 지자체가 초과이익 환수금을 조합 전체에 부과하고, 이후 조합에서 자체 관리처분계획상 분담 비율에 따라 가구별 환수금 부담액을 나누는 방식이기 때문이다.

분양 방식도 조합에 따라 달라 조심해야 한다. 강남권의 한 재건축 단지는 최근 상가 조합원이 아파트 분양 신청을 할 경우 일반분양가를 내도록 제시해 상가 조합원의 반발을 사기도 했다. 정비업계의 한 관계자는 “통상 단지 내 상가 조합원은 아파트 소유 조합원보다 수가 적은 편이라 목소리가 잘 반영되지 않는다”며 “상가로 재건축 단지에 투자할 경우 아파트 분양 후 부담금 배분 과정에서 기존 아파트 조합원에 비해 다소 손해를 볼 수 있다”고 지적했다.

선한결 기자 always@hankyung.com