[알짜 세무이야기(31)] 종합부동산稅 상승 예상된다면…

4월1일 前 매각 또는 임대주택 등록 결정해야

공시가격 6억 초과 땐
임대주택 등록 안 돼
배우자·자녀 증여 유리

보유세가 인상될 것이라는 이야기가 있다. 보유세는 부동산 등을 보유하고 있을 때 부과하는 세금으로 일반적으로 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세를 말한다.

재산세와 종부세는 매년 6월1일 현재의 부동산 소유자에게 부과한다. 주택에 대한 재산세는 물건 단위로 계산한다. 종부세는 전국에 보유하고 있는 주택을 합산해 계산한다. 2억원 가치의 주택을 5채 보유하고 있다고 가정하자. 재산세는 2억원을 기준으로 세금을 계산해 5채의 주택별로 부과한다. 반면 종부세는 전국에 보유하고 있는 모든 주택의 가격을 합산해 계산한다. 10억원(2억원×5채)을 기준으로 기준금액을 초과하는 부분에 대해 종합부동산세를 계산한다.

주택에 대한 종부세는 공시가격 6억원을 초과하는 경우에 부과한다. 1가구1주택이면서 단독 명의로 보유하고 있는 때에는 3억원을 추가로 공제해 9억원을 기준으로 종부세를 부과한다.

종부세는 2005년 제정됐다. 처음 이 세금이 만들어졌을 때는 지금보다 훨씬 부담이 컸다. 가구를 기준으로 과세했고, 세율도 지금보다 높았다. 하지만 2008년 말 가구 단위로 합산해 과세하는 것에 위헌판결이 내려졌고, 1주택자에게 종부세를 과세하는 것도 헌법 불합치 판정이 내려졌다. 이 판결 이후 세법은 대폭 개정됐다. 2009년부터 종부세는 개인별로 과세하고, 1주택 보유자에 대해서는 연령과 보유 기간에 따라 최고 70%까지 세액공제를 해준다. 그래서 종부세가 부담스럽다고 말하는 사람은 예전에 비해 줄었다.

종부세를 올리는 방법은 크게 4가지다. 첫째, 종부세의 기준금액을 인하하는 방법이다. 예를 들어 주택분 종합부동산세의 기준금액을 6억원에서 5억원 등으로 하향 조정하는 방식이다. 둘째, 종부세의 과세표준을 만들 때 공시가격에 공정시장가액 비율을 적용해 높이는 방법이다. 현행 80%로 돼 있는 주택분 종부세의 공정시장가액비율을 90% 이상으로 높이면 된다. 국회의결 절차를 거치지 않고도 정부 결정으로 바로 시행할 수 있기 때문에 가장 쉬운 방법이 될 수 있다.

셋째, 공시가격에 곱해서 과세표준을 만드는 공정시장가액비율을 높이는 방법이다. 넷째, 공시가격을 시가에 가깝게 현실화하는 방법이다. 실제 공동주택에 비해 단독주택은 공시가격이 저평가돼 있다.

향후 종부세 상승이 예상된다면 어떤 의사결정을 해야 할까? 일단 주택의 매각과 보유에 대한 결정을 신속하게 해야 한다. 오는 3월31일 이전에 주택을 매각하거나, 임대주택으로 등록하는 것이 세무적으로 유리하기 때문이다. 4월1일 이후 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 매각하면 무거운 세율로 양도소득세가 매겨지고 장기보유특별공제가 불가능해진다. 임대주택등록 역시 3월31일까지 등록하면 향후 5년간 임대한 후 매각하면 불이익이 사라지지만, 4월1일부터는 준공공임대주택으로 등록을 해야 하고, 8년 이상 임대를 해야만 양도소득세와 종합부동산세의 불이익을 피할 수 있다.

임대주택으로 등록을 하기 위해서는 공시가격 6억원(수도권 외의 지역은 3억원) 이하여야 한다. 그래서 수도권의 일부 지역은 주택 가격이 세제혜택을 받기 위한 등록기준(공시가격 6억원)을 웃돌아 임대주택 등록이 불가능하다. 임대주택 등록 기준 가격을 초과하는 주택을 계속 보유할 생각이라면 배우자나 자녀에게 증여하는 것을 적극적으로 고려할 필요가 있다. 증여를 통해서 주택의 숫자를 줄이거나 공동명의로 변경하면 과세표준을 분산시켜 종부세뿐만 아니라 임대소득에 대한 종합소득세, 그리고 양도소득세도 줄일 수 있다. 다만 명의를 변경하는 과정에서 증여세와 취득세의 부담이 있다. 이미 공시가격이 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)을 초과하는 주택은 향후 종부세가 어느 정도 상승하는지 여부를 지켜본 후에 결정하는 것이 좋을 것이다.

원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >