[김재권 변호사의'부동산 법 테크'] (15) 토지·건물 모두 여러 명이 공유하다가…

일부 지분 이전땐 법정지상권 성립 안돼

토지나 건물을 여러 사람이 지분으로 공동 소유하는 것을 공유라고 한다. 그런데 토지와 건물의 공유자가 모두 동일인(건물 공유자 A, B, C, 토지 공유자 A, B, C)이었다가 순차로 일부 공유 지분이 이전된 상태(예 : 건물 공유 지분이 A에서 E로 이전)에서 토지 전부를 경매로 낙찰받은 매수인(D)이 건물 공유자들(A, B, E)을 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 청구를 할 수 있을까.

이는 결국 건물 공유자들이 철거를 구하는 토지 매수인에게 법정지상권을 행사해 사용수익권(보통 30년간)을 주장할 수 있느냐의 문제다.

여기서 법정지상권이란 토지와 그 지상 건물이 동일인 소유에 속하고 있다가 경매나 매매 등의 사정으로 각각 소유자가 달라진 때, 건물 소유자에게 건물 소유를 위해 토지를 사용 수익할 권리를 인정하는 것이다. 민법 366조의 법정지상권과 관습법이 인정하는 지상권이 대표적인데, 이 사례는 둘 다에 적용된다.

우선 공유관계에 관한 대법원 판례를 보면 토지 공유자 1인이 다른 공유자의 승낙을 얻어 단독으로 건물을 지어 소유하던 중 토지만 경매 등으로 소유자가 달라진 경우에는 법정지상권이 인정되지 않는다. 반면 토지는 1인 단독으로 소유하고 건물은 다른 사람들과 공유하다가 토지만 소유자가 바뀐 경우에는 건물 공유자에게 법정지상권이 인정된다.

그렇다면 토지와 건물을 모두 여러 명의 공유자가 공유하는 경우는 어떨까. 먼저 토지 지분이나 건물 지분 전체가 이전되면 건물 공유자들에게 당연히 법정지상권이 성립된다. 그러나 지분 일부가 순차적으로 타인에게 이전될 경우 일부 지분이 이전되는 순간 소유자가 달라졌다고 봐 건물 공유자들에게 법정지상권을 인정할 것이냐가 문제다.

필자가 최근 수행한 사건에서 법원은 ‘토지와 건물 모두 공유이고 공유자가 동일하다가 토지와 건물 모두 일부 지분이 이전된 상태에서 토지만 강제 경매로 타인이 매수한 경우 법정지상권이 성립하지 않는다’며 매수인의 철거 청구를 받아들였다.(대구지법 2018년 1월10일 선고 2017나302651 판결)

1심은 최초로 지분 일부가 이전될 당시 이미 법정지상권이 성립했다고 봤다. 하지만 항소심은 그 후 ‘처분 당시, 즉 경매 개시 결정의 기입등기 당시’에 동일인인지 여부를 따져봐야 하는데, 그 당시 이미 토지와 건물 일부 지분이 타인에게 이전돼 일치하지 않으므로 동일인으로 볼 수 없다며 1심을 뒤엎고 매수인의 손을 들어줬다.

이런 사례에 대해 대법원(2011다73038)과 서울고등법원(2001다1333)도 동일한 취지의 판단을 내린 바 있고, 법리상 당연한 판단이라 할 것이다.

김재권 < 법무법인 효현 대표변호사 >