[정충진 변호사의 실전! 경매 (51)] 보증금만으로 수익 내는 '경락물 전매'… 낙찰받고 매수자 찾아 잔금 치르면 OK

얼마 전 아파트 경매 사상 손에 꼽을 만큼 많은 응찰자가 몰렸던 경매사건이 진행됐다. 초고층 재건축 사업승인으로 한참 몸값이 치솟고 있는 서울 잠실 주공 5단지 옆에 있는 장미아파트 경매였다. 시세가 17억~18억원 선인 물건이었지만 경매 개시 시점이 약 2년 전이라 감정평가액은 10억4000만원에 불과했다. 그동안의 시세 급등분을 반영하지 못한 현저히 낮은 감정가 탓에 수많은 경매인의 주목을 받았다.

잠실 주공 5단지의 후광에 힘입어 가격 급등 기대감이 높았던 이 물건에는 무려 74명의 입찰자가 몰렸고, 결국 최근 실거래가격인 17억원을 넘긴 17억1782만원에 낙찰됐다.

투자자 A씨도 응찰해 근소한 차이로 패찰했다. A씨는 현금동원 능력이 크지 않은 미혼의 젊은 여성이었다. 투기지역인 송파구는 대출규제가 강화돼 17억원 이상에 낙찰받게 되면 대출을 최대치로 받고도 무려 10억원 이상의 현금이 필요한 상황이었는데 A씨는 어떻게 입찰이 가능했을까. 경매계에서 최고의 투자 기술로 불리는 경락물 전매를 활용하기로 마음먹고 있었기 때문이다.

경락물 전매란 일단 입찰 보증금만으로 낙찰을 받은 뒤 곧바로 매수자를 물색해 매수인의 돈으로 잔금을 내는 방식의 투자 기술이다. 주로 개발 호재 지역의 가치 높은 토지 경매에서 활용된다. 일단 낙찰자 명의로 소유권 등기를 한 뒤 곧바로 매수자 명의로 전매 등기를 하는 것이기 때문에 불법적인 미등기 전매와도 다르다. 현재의 부동산 시장이 극도의 매도자 우위 시장이기 때문에 가능한 투자 방식이다.

팔려는 매물이 전무한 상황에서 앞으로도 계속 가격이 상승하리라는 기대감에 수요자는 넘쳐나다 보니 매수자 간 물건 확보 경쟁이 치열한 것이 현재 시장의 모습이다. 결국 우량 매물만 확보하고 있으면 그야말로 부르는 게 값인 것이다.

입찰 당시 이 아파트는 매물 자체가 아예 없었고 호가는 최소 17억5000만~18억원에 형성되고 있었다.

결국 낙찰 뒤 잔금납부 기한으로 주어지는 한달 반 시간 동안 매매가는 18억5000만원 이상에서 형성될 가능성이 농후했다. 매물을 넘기면 어떻게든 그 가격에 팔아주겠다는 공인중개사도 당시 여러 명 있었다.

이 아파트가 무려 74명의 경쟁 끝에 직전 실거래가를 훌쩍 넘어 낙찰되자 고가 낙찰이라는 보도가 많았지만, 뛰어난 미래가치와 더불어 단기적인 고수익까지 노려볼 수 있는 아주 우량한 매물이었기 때문에 이 투자자는 오히려 아쉬운 분루를 삼켜야 했다.

지금과 같은 매도자 우위 시장에서는 이렇듯 다양한 방법으로 투자수익을 극대화할 수 있다.

정충진 < 법무법인 열린 대표변호사 >