압구정 3구역 '제자리 재건축' 추진… "집값 초대형 변수될 듯"

추진위원장 당선자 공약…다른 지역으로 확산 '주목'

제자리 - 한강변 단지 조망권 보장…주민 갈등 예방
1 대 1 - 일반 분양 없어 분양가 상한제 적용 안돼

‘제자리 재건축’과 1 대 1 재건축 논의가 시작된 압구정 3구역(현대1~7차, 10·13·14차). /한경DB

‘제자리 재건축’과 ‘1 대 1 재건축’이 서울 압구정아파트지구 재건축의 핵심 이슈로 급부상했다.

제자리 재건축은 하나의 구역으로 묶인 단지들이 각자 기존 자리에 다시 아파트를 올리는 것을 말한다. 한강 조망권을 둘러싼 단지 간 갈등을 예방할 수 있다. 1 대 1 재건축은 가구 수를 거의 늘리지 않는 대신 면적을 넓혀가는 방식이다. 분양가상한제 규제를 피할 수 있다.

압구정동 H공인 관계자는 “3구역 추진위원장 당선자가 제자리·1대1 재건축을 공약으로 제시했다” 며 “이 같은 이슈가 압구정지구 내 다른 구역으로 확산하면서 새로운 집값 변수가 될 것”이라고 말했다.

◆한강변 단지는 한강변에

25일 열린 압구정특별계획구역 3구역 추진위원장 선거에서 윤광언 후보가 투표자 58.2%의 지지를 얻어 재건축 추진위원장에 당선됐다. 윤 당선자는 선거 과정에서 공약으로 ‘제자리 재건축’과 ‘1 대 1 재건축’을 내세웠다.

3구역(부지면적 36만여㎡)은 동호대교를 끼고 있는 데다 한강변 돌출 부분에 있어 재건축 후 한강 조망권을 가진 가구가 가장 많이 나올 것으로 예상되는 사업지다. 현대 1~7차, 현대 65동, 현대 10·13·14차, 대림빌라트 등으로 구성돼 있다. 윤 당선자는 “한강변 아파트 1·2·3차는 한강변에, 역세권 아파트는 역세권 자리 그대로 다시 짓는 방안을 추진할 것”이라며 “한강변 단지는 일부가 아닌 모든 가구가 한강 조망권을 최대한 확보하는 방향으로 설계할 것”이라고 설명했다.

곽창석 도시와공간 대표는 “2년 전만 해도 대지지분이 많은 역세권 단지 가격이 한강변 단지 가격보다 비쌌지만 재건축이 본격화되면서 시세가 역전됐다”며 “여러 단지를 섞어서 동·호수를 배정하는 것은 복잡하기도 하고 분쟁 가능성도 높은 만큼 제자리 재건축이 가장 현실적인 대안으로 평가된다”고 말했다.

한강변 중층 아파트에서 주요 분쟁 요소로 등장하는 단지별 동·호수 배정 방식은 추후 논의할 예정이다. 중층 재건축은 가구 수가 기존보다 크게 늘어나지 않다 보니 한강 조망권이 있는 동·호수는 일부 조합원에게만 돌아간다. 신반포3차, 청담삼익, 한강맨션, 산호아파트 등 한강변에 자리한 중층 아파트에선 대부분 조합원 간 한강 조망을 둘러싼 갈등이 있었다. 조망권에 따라 가격 격차가 크게 벌어지다보니 압구정지구에서도 한강 조망권 동·호수 배정방식이 이슈가 될 것이란 전망이 나온다.

조합들은 형평성을 높이기 위해 기존 아파트와 새 아파트의 등급을 나눈 뒤 동일 등급으로 수평이동하는 방식을 택하는 추세다. 청담동 청담삼익 아파트 등은 종전 아파트는 층을 기준으로 최상층부터 1~12군으로 분류하고, 신축 아파트는 종후 감정평가금액이 높은 순으로 1~12군으로 분류해 같은 군끼리 추첨하는 방식을 택했다.

한강변 초고층 재건축 아파트 1호인 서울 용산구 동부이촌동 렉스아파트도 비슷하게 동·호수를 배정했다. 기존 아파트와 새 아파트를 방향, 조망권, 층수 등을 토대로 각각 10등급으로 나누고 동일 등급에서 동·호수를 뽑는 방식이다. 등급 판정은 감정평가업체에 맡겼다.

◆1 대 1 재건축도 추진

3구역에서는 ‘1 대 1 재건축’ 추진도 탄력을 받을 전망이다. 이 역시 윤 당선자의 공약사항이다. 현 아파트 가구 수와 비슷하게 재건축하는 방식을 말한다. 임대 및 일반분양이 거의 없다는 게 특징이다. 통상 재건축은 종전 가구 수보다 더 많이 지어 일반에 분양하고 그 수익을 건축비에 넣어 조합원 부담을 줄인다. 하지만 1 대 1 재건축을 추진하면 일반분양 물량이 거의 나오지 않는다. 일반분양분에서 나오는 수익이 없어 조합원이 내야 할 분담금이 커진다.

그럼에도 강남권 중층단지들이 1 대 1 재건축을 선호하는 이유는 소형 주택형 의무 배치로 일부 조합원이 주택 면적을 줄여서 가는 상황을 막기 위해서다. 일반 재건축을 하면 임대아파트를 의무적으로 지어야 하는 데다 전용 85㎡ 이하 소형 주택을 60% 이상 넣어야 한다. 1 대 1 재건축 방식은 소형 주택을 짓지 않으면서 같은 주택형을 유지하거나 30%까지 늘릴 수 있다. 또 일반분양 물량이 없어 분양가 상한제 규제도 피해간다. 윤 당선자는 “디자인이나 자재도 최고급으로 적용해 재건축개발이익 환수 금액을 최소화하고 사업성을 높일 것”이라고 말했다.

임채우 국민은행 부동산전문위원은 “강남권과 같이 집값이 비싼 지역에선 일부 대형 주택형을 제외한 대부분 조합원이 현재보다 작은 주택형으로 가기를 원하지 않는 경우가 많다”며 “동 간격, 평면 구성 등 주거 쾌적성에도 많이 신경 쓰는 까닭에 1 대 1 재건축이 유리하다”고 설명했다.

설지연 기자 sjy@hankyung.com