[전문기자 칼럼] 초가삼간 태우는 재건축 규제

박영신 한경부동산연구소장 겸 건설부동산 전문기자

빈대 잡자고 초가삼간 태우는 격이다. 정부가 지난 5일부터 강력한 재건축 규제를 시행했다. 도시 집값 상승의 주범 중 하나가 ‘무분별한 재건축’이란 판단 때문이다. 서울 수도권 등 해당 지역 주민 집단 반발로 혼란이 가중되고 있다. 무엇보다 큰 우려는 정부의 이 같은 집값 안정 목적의 재건축 강압 규제가 장기적으로는 효과도 미미하고 부작용만 낳을 것이란 점이다. 역대 정부를 통해 여러 번 경험했다.

노후 아파트 재건축은 집값 상승을 유발한다. 당연한 이치다. 낡은 아파트 단지를 첨단 주거단지로 신축했는데 집값이 안 오르면 이상한 일이다. 해당 지역 주거환경이 좋아진 탓이다. 그렇다고 집값이 무한정 오르는 것은 아니다. 더욱이 도시 전체 집값을 끌어올리는 것도 아니다. 지역별 평균 집값 지표를 끌어올리는 수준이다. ‘재건축 호재’에 대한 약발이 떨어지면 자연스럽게 안정세로 돌아간다.

도시 발전 역행하는 난센스 규제

그럼에도 정부는 재건축 과정에서의 집값 상승 부작용만을 과도하게 부각시키며 민간의 자발적 재건축 사업을 인위적으로 가로막는 대책을 잇따라 내놓고 있다. 국토교통부의 이번 조치는 특히 문제가 심각하다.

재건축 안전진단 평가 항목 중 구조안전성 비중을 40%에서 50%로 늘렸다. 이명박 정부 때 완화(2009년)한 것을 원상 복귀시킨 것이다. 노후 단지의 건물 설비가 노후화되고 주차장과 조경, 소방·내진성능 등이 극도로 조악해 주거환경이 열악해도 건물이 무너질 정도가 아니면 참고 살라는 뜻이 담겨 있다. 주민 반발을 의식해 ‘주거환경’과 ‘비용 편익(경제성)’ 등의 항목은 각각 10%에서 15%로 소폭 높였다. 하지만 안전진단 비중이 워낙 높은 탓에 별 의미가 없다.

정부는 이번 규제 내용을 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’란 말로 표현했다. 그동안 안전진단이 ‘비정상적’으로 실시되는 바람에 재건축이 무분별하게 진행됐고, 과도한 집값 상승을 불러왔다는 인식이 깔려 있다. 재건축의 본질이 간과된 인식이다. 재건축은 첨단 주거환경 개선을 통해 노후화된 도시를 21세기형 신도시로 탈바꿈시키는 ‘도시재생 수단’이다. 도시 노후화가 심각한 국내 현실을 감안한다면 정부의 재건축 정책은 심각한 후유증을 남길 수 있다. 도시 경쟁력 강화에 역행하는 결과를 낳기 때문이다.

재건축 지원, 개발이익환수 '병행'

재건축 집값 상승에 따른 부작용이 없는 것은 아니다. 서민 불안심리 조장, 빈부 양극화 등이 확산될 수 있다. 그렇다고 이들 문제가 재건축을 억눌러서 풀리는 것은 아니다. 주거환경 개선과 이에 따른 개발이익이 뒷받침되기 때문에 나타나는 현상이기 때문이다.

또한 재건축 집값 상승은 한편으로는 자발적 재건축 사업의 원동력으로 작용하기도 한다. 개발이익이 안 생기면 민간의 재건축 사업은 이뤄지지 않는다. 정부는 여기에서 주택시장 공생의 대안을 찾을 수도 있다.

정부는 재건축을 지원·활성화하고, 개발이익 일부를 회수(초과이익환수)하는 것이다. 초과이익환수금은 무주택 서민을 위한 공공주택과 주거 인프라를 공급하면 된다. ‘상생의 병행 정책’인 셈이다. 이렇게 되면 노후 도시를 경쟁력 있게 재생하는 효과도 거둘 수 있다. 이 공생 구도는 정부의 인식전환과 국민의 공생 의식이 전제돼야 할 것이다.

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