[수도권 아파트 입주권] 청약 어렵다면 조합원 입주권 노려볼 만… 로열동에 옵션비용 절감

입주권 매입, 추가 분담금 유의
철거 이후엔 토지 취득세 내야

입주 집중된 지역 급매도 고려
실거주자, 저렴한 가격에 장만

아파트 청약이나 분양권 매입이 어렵다면 재개발·재건축 사업 조합원의 입주권을 매입하는 것도 새 아파트에 입성하는 방법이다. 입주권은 조합원 소유 매물인 까닭에 일반 분양권보다 좋은 조건의 물건을 취득할 수 있는 장점이 있다. 1월부터 10년 보유, 5년 거주한 장기 입주권 거래가 가능해지면서 입주권 거래도 점차 늘어나는 분위기다. 한 분양대행사 관계자는 “분양권은 전매제한 강화로 거래되는 물량이 제한적이지만 입주권은 지위 양도 물건 등이 시장에 풀리면서 전체 물건이 늘어났다”고 말했다.

◆입주권, 로열동 거주 기회 물건 많아

입주권은 해당 구역의 조합원들이 새 건물을 분양받을 수 있는 권리다. 관리처분계획 인가일 이후, 주택 소유권이 바뀌어 입주권으로 변경된다. 청약 통장을 가진 일반인이 분양받을 권리는 분양권으로 정의한다.

조합원 입주권은 로열동, 로열층인 물건이 많다. 재건축·재개발 등 정비사업을 통한 분양은 조합원 동·호수 추첨 이후 일반에 분양한다. 이때 조합원들이 원하는 동·호수를 중심으로 배정되는데, 좋은 층수나 향을 선점하는 곳이 많은 까닭에 입주권 물건의 인기도 높다. 분양대행사의 한 관계자는 “조합원은 발코니확장 등 수천만원이 드는 옵션을 아낄 수 있는 혜택이 있다”며 “사업장에 따라 다르지만 입주권으로 아파트 거주할 때의 총비용은 보통 분양권에 비해 약 10~20% 저렴하다”고 전했다.

입주를 앞둔 단지는 사업이 지연될 우려가 적은 까닭에 추가 분담금을 예상할 수 있다는 장점이 있다. 서울에서 정비사업으로 공급되는 단지는 일반 분양 물량이 총가구 수의 20% 안팎이다. 청약 당첨자 가점이 높아 일반 소비자들은 엄두를 내지 못하는 것이 입주권 물건에 관심이 쏠리는 배경이다. 지난해 9월 분양한 잠원동 ‘신반포 센트럴자이’의 중소형 주택형 당첨자 가점은 69~78점으로 역대 최고치였다.

서울의 신규 아파트는 정비사업을 통해 대다수 공급된다. 따라서 입주권, 분양권 경쟁도 치열하다. 이들 지역에서는 거래가 풀리기 3~5개월 전에도 매수 희망자로 등록해 매물을 구하는 사례가 많다. 다음달 시행될 다주택자 양도소득세 중과로 입주권 거래량도 차츰 늘고 있다. 이달 18일까지 입주권 거래량은 193건으로 하루 평균 10.7건에 달한다. 2월 하루 평균 거래량 9.14건, 1월 하루 평균 거래량 7.5건을 넘어섰다. 모두 올해 상반기 입주가 예정된 곳에서 거래가 많았다. 은평구는 지난달 80건, 이달 56건(18일 기준)으로 서울 시내 1위를 기록했다.

올해 2~6월, 상반기 서울에서 입주하는 단지는 10개 단지, 총 6974가구다. 지난달 성동구 금호동4가의 ‘힐스테이트 서울숲 리버’를 시작으로 동작구, 은평구, 동대문구 등에서 집들이를 시작한다. 4월에는 강남구 삼성동의 ‘삼성동 센트럴 아이파크’를 비롯해 6월에는 서초구 잠원동의 ‘신반포 아크로 리버뷰’, 성동구 행당동의 ‘서울숲 리버뷰 자이’가 집들이를 한다.

입주권 매입은 추가 분담금이 발생할 수 있어 유의해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 입주가 임박한 아파트는 분담금 부과액을 예측할 수 있지만 그렇지 않은 경우에는 공사 지연으로 인한 입주 시기 연기, 미분양 등으로 인해 추가 분담금을 내야 한다. 관리처분계획인가 전에 소유권을 구매하면 주택으로 적용되기 때문에 취득세가 1~3.5% 부과된다. 그러나 철거 이후 입주권을 매입하면 건물이 사라진 상태기 때문에 토지에 대한 취득세(4.6%)를 내야 한다. 재산세 역시 주택이 아닌 토지 지분에 대해 납부해야 한다.

◆실소유자는 급매 가능성 노려야

경기 등에서는 입주 물량이 집중된 곳에서 ‘급매’가 나오기도 한다. 경기에서는 상반기 중 37개 단지 4만3271가구가 입주한다. 경기권에서는 입주 물량이 몰리는 곳은 전세 세입자를 구하지 못해 초급매 등으로 급하게 처분하는 소유주가 많다. 입주 물량이 집중된 평택의 ‘평택 비전 아이파크’도 그런 사례다. 무피(웃돈 없음)에서 최대 마이너스 3000만원까지 웃돈이 떨어진 상태의 매물이 일선 중개업소에 나와 있다. 인근 P공인 관계자는 “지난해 말부터 입주 물량 과잉으로 전세 세입자를 구하지 못한 곳이 꽤 많다”며 “잔금 또는 추가분담금을 내기 어려운 소유주들이 매물을 급하게 처리하고자 하는 경우가 종종 있다”고 말했다.

올해 경기에 입주하는 아파트는 16만여 가구다. 지난해에 비해 25% 많은 물량으로 1990년 이후 경기 지역에서는 가장 많다. 내년에도 11만여 가구의 대규모 입주가 예정돼 있다. 부동산컨설팅회사의 한 관계자는 “입주 물량이 넘치는 지역은 시세에서 크게 내려야 전세, 월세 세입자를 구할 수 있는 상황”이라며 “실거주자는 저렴한 가격에 좋은 물건을 얻을 기회지만 투자자라면 고심해야 한다”고 당부했다.

교통편의가 개선되는 지역의 새 아파트를 눈여겨보는 것도 좋다. 김포 한강신도시는 올해 11월 김포도시철도가 개통될 예정이다. 지하철 5호선 연장 방안도 거론되고 있다. 김포에서는 상반기 4개 단지가 입주를 앞두고 있다. 2월 김포 운양동에서는 ‘한강신도시2차 KCC스위첸’, 4월에는 김포 사우동에서 ‘김포 사우 아이파크’, 5월에는 마산동에서 ‘e편한세상 한강신도시 2차’, 풍무동에서는 ‘김포 풍무 푸르지오 2차’가 집들이에 나선다.

김형규 기자 khk@hankyung.com