[주테크 돋보기] 1분기 서울 주택거래량 5만건… 도심권 중심 급증

최근 2년간 평균보다 51% 늘어
용산·성동·동대문·중구 등 활발

올 1분기 서울의 주택거래량은 총 5만4000건으로 2015~2017년 1분기 평균 3만5000건보다 51.6% 증가했다. 서울시부동산정보광장에 따르면 아파트는 올해 1분기 3만4945건이 거래돼 3년 평균 2만506건보다 70.4% 증가해 주택거래량 증가를 주도했다. 아파트 거래량은 매매가격 급등과 봄 이사철 수요 증가, 양도세 중과세 시행 전 처분 매물 증가 등이 맞물리면서 거래량이 큰 폭으로 증가했다. 단독다가구는 3년 평균 3949건에서 올해 5009건으로 26.9%, 연립다세대는 1만1293건에서 1만4233건으로 26.0% 증가했다.

자치구별 아파트 거래는 강북권, 강남권, 도심권 등 지역적 편중보다는 아파트가 밀집된 지역에서 거래가 많았다. 노원구가 2916건으로 가장 거래가 많았다. 송파구(2496건), 강남구(2240건), 성북구(2153건), 강서구(2032건) 순으로 거래됐다. 하지만 3년 평균 거래량과 비교해 보면 도심권을 중심으로 상대적으로 거래량이 크게 증가했다. 용산구는 올해 1분기 1427건이 거래돼 3년 평균 384건에 비해 거래량이 3.7배 늘었다. 중구가 624건으로 2.3배, 성북구와 성동구, 송파구도 3년 평균치 대비 2배 이상 거래량이 증가했다. 반면 금천구는 올해 383건으로 3년 평균 363건보다 5%만 증가했고, 도봉구와 구로구도 30%대 증가에 그쳤다.

단독다가구는 올해 동대문구가 438건으로 거래량이 가장 많았다. 성북구(363건), 용산구(320건), 은평구(318건) 순으로 거래가 많았다. 3년 대비 거래량이 증가한 지역은 중구가 66건에서 147건으로 평균 2.2배 늘었고, 용산구도 149건에서 320건, 동대문구가 220건에서 438건으로 2배 이상 늘었다. 반면 올해 거래량이 줄어든 지역도 있다. 중랑구는 229건 거래돼 3년 평균 266건보다 14% 감소했고, 강서구도 137건에서 125건으로 9%, 노원구와 은평구도 작년과 비슷한 건수에 그쳤다.

연립다세대는 올해 총 1만4233건이 거래됐다. 은평구(1456건), 송파구(1029건), 강서구(1024건)가 각각 1000건 이상 거래됐다. 이들 지역은 대표적인 주택 밀집지역이고 최근 연립다세대로 신축된 사례도 많은 지역이다. 반면 3년 평균 대비 거래량이 증가한 지역은 성동구가 116건에서 252건으로 2.2배 늘었고, 용산구도 271건에서 560건으로 2.1배, 중구도 67건에서 137건으로 2배 늘었다. 반면 도봉구는 385건에서 356건으로 8% 줄었고, 강동구와 중랑구도 3년 평균에 비해 각각 거래량이 3% 줄었다.

올 1분기 주택거래량을 분석해 보면 매매가격이 높고 가격이 급등한 강남권보다는 도심과 인접한 용산구, 중구, 성동구, 동대문구, 성북구 등의 매매거래량이 상대적으로 늘었다. 특히 아파트가 아닌 주택의 경우 강남권보다 저렴하고 개발 여력이 남아있는 재개발 지역 등에서 거래량이 증가했다. 반면 은평구, 도봉구, 중랑구 등 외곽지역 주택거래량은 예년에 비해 상대적으로 비슷한 수준을 유지했다.

이달부터 다주택자에 대한 양도세 중과세 시행, 대출규제 등으로 재건축 투자를 비롯해 대출 비중이 큰 투자수요는 직격탄을 맞을 것으로 예상된다. 다주택자의 투자도 줄어들 전망이다. 주택거래량은 2분기에 급속도로 감소할 것으로 예상된다.

또 전반적인 투자심리가 위축되면서 아파트 외 단독주택, 연립다세대도 거래가 감소하고 가격 약세를 보일 것으로 예상된다. 특히 아파트 대체상품인 연립빌라는 주택건설 실적이 줄어드는 추세다. 2015년 5만7465가구가 건설된 이래 2016년에는 4만5755가구, 2017년 3만3818가구로 줄었다. 당분간 아파트뿐 아니라 주택시장 전체가 얼어붙을 가능성이 있다. 다만 단독이나 소규모 개발이 가능한 틈새 주택시장의 거래는 이어질 전망이다.

김혜현 < 알투코리아부동산투자자문 이사 >