[Real Estate] 가처분권자가 강제경매 신청 땐… 선순위 가처분은 소멸된다

경매로 내집마련 (11) 선순위 가처분의 소멸 여부

회사원 A씨(40세). 그는 경매로 내 집 마련을 하기 위해 주경야독하고 있다. 회사에 다니면서 경매 공부를 한다는 것이 쉽지는 않다. 하지만 어려움 속에서도 경매를 포기하지 않은 덕분에 웬만한 권리분석쯤은 거뜬히 해내는 편이다.

이렇게 내 집 마련에 집중하고 있을 무렵 마음에 드는 아파트가 경매로 나왔다. 단지 옆에는 초등학교와 중·고등학교가 붙어 있다. 게다가 백화점과 대형마트 그리고 종합병원까지 주변에 있었다. 동네가 마음에 끌렸다. 권리분석을 해보니 1순위 가처분, 2순위 근저당권, 3순위 가압류, 4순위 경매개시결정 순이었다. 그런데 선순위 가처분권자가 경매신청을 하고 아파트는 2차까지 유찰된 상태였다.

가처분은 채권자가 부동산의 현상이 바뀌면(처분, 양도, 은닉) 장래의 권리를 실행하지 못하거나 그 실행이 염려스러울 때 하는 것이다. 즉, 다툼이 있는 권리관계(소유권 등)에 대해 장래의 집행보전(물건확보)을 위해 현재 상태를 고정·유지할 필요가 있을 경우에 하는 것이다(민사집행법 제300조 참조).

경매절차에 있어 가처분은 기준권리보다 앞에 나와도 매수인이 인수하지 않아도 될 때가 있다. 반면 가처분이 기준권리보다 뒤에 나와도 매수인이 인수하는 경우도 있다. 다시 말해 선순위 가처분이 기준권리보다 앞에 나오면 원칙적으로 매수인이 인수하는 권리가 된다. 가처분권자가 소송에서 이기면 매수인은 대항할 수 없기 때문이다. 물론 가처분권자가 소송에서 지면 매수인은 대항할 수 있다(대법원 2003마1438 참조).

선순위 가처분이 경매로 소멸되는 사례를 보자. 선순위 가처분권자가 소유권을 취득한 경우와 강제경매를 신청한 경우, 근저당권설정등기청구권 보전을 위한 경우다. 동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 혼동으로 인해 소멸하기 때문이다. 또한 소유권 이외의 물권과 그를 목적으로 하는 다른 권리가 동일한 사람에게 귀속한 경우에도 혼동으로 인해 소멸된다(민법 제191조 참조). 여기에 가처분이 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에는 채무자 또는 매수인(이해관계인)은 그 취소를 신청할 수 있다. 즉, 선순위 가처분도 소멸시효가 완성된 경우 가처분취소신청을 통해 소멸시킬 수 있다는 얘기다(민사집행법 제288조, 제301조 참조).

따라서 선순위 가처분이 있다고 해서 무조건 매수인이 인수하는 권리는 아니다. 선순위 가처분권자가 강제경매를 신청한 경우에는 그 가처분은 경매로 소멸된다는 사실을 기억하자. 참고로 기준권리보다 뒤에 나오는 후순위 가처분은 당연히 경매로 소멸되는 것이 원칙이다. 하지만 가처분권자가 ①건물철거 및 토지인도청구를 위한 경우 ②소유권이전등기에 관해 다툼이 있는 경우에는 그 후순위 가처분은 경매로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 한다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장