[집코노미] 재개발 임대아파트, 어쩌다 '왕따'됐을까?

재개발, 조합이 지정한 부지를 서울시가 매입
재건축, 임대 가구수만큼 동·호수 '공개추첨'

서울 마포구 염리3구역을 재개발한 '마포프레스티지 자이' 배치도. 201동, 202동, 203동이 임대아파트로 구성돼 있다. 조합원 거주지역과 구분돼 있다.

지난주 청약을 받은 서울 마포구 염리3재개발구역 ‘마포 프레스티지 자이’ 아파트. 아파트의 임대동(棟)은 201·202·203동이다. 이들 동은 조합원동(일반분양분 포함)과 완전히 분리돼 있다. 사회복지시설, 존치구역, 한서초 등이 둘 사이를 가로막고 있다. 반면 지난 2월 분양한 서울 영등포구 대림3구역 주택을 재건축한 ‘e편한세상 보라매 2차’ 아파트의 임대 가구는 101·103·105·109·111·112동 등에 분산배치돼 있다. 한동에 조합원분과 임대가구가 섞여있다. 같은 정비사업이지만 재개발을 통해 공급되는 아파트의 임대동(棟)은 왜 따로 떨어져 있을까.

서울 중구 만리동2가의 만리2구역을 재개발한 '서울역센트럴자이'. 한경DB

◆재개발은 임대주택 의무 공급

도시및 주거환경정비법에 따라 재개발조합은 공급 가구수의 15%를 임대주택으로 지어야 한다. 재개발조합이 부치 위치를 지정하면 서울시가 매입한다. 조합이 내주는 부지를 매입할 수밖에 없기 때문에 재개발 임대주택은 일반동과 떨어져 있다. 설계시 조합이 위치를 정하고, 서울시가 이를 인가해주는 방식이다. 서울시 관계자는 “지나치게 저지대에 위치하거나 소음 공해가 심한 곳에 임대아파트를 두지 않는 이상 웬만하면 인가해주는 편”이라고 말했다.

서울 중구 만리동2가의 만리2구역을 재개발한 '서울역센트럴자이' 임대동은 일반 동과 따로 떨어져 있다. 인근 교회 뒤에 가려져 있는 듯한 모양새다. 김형규 기자

올해 1월 입주한 서울 중구 만리동2가의 ‘서울역 센트럴 자이’를 보면 일반동과 임대동이 완전히 떨어져있다. 중간에 큰 교회가 있어 마치 다른 아파트인 듯한 인상을 준다. 출입구도 다르다. 단지 내에서 만난 한 주민은 임대동 위치를 묻자 “여기 임대아파트도 있었냐”고 반문했다. 임대 아파트 위치를 알려주자 “같은 단지인줄 몰랐다”고 말했다.

부지 매입은 관리처분계획인가 시점에 한다. 매입가는 감정평가를 기준으로 한다. 건물은 서울시가 표준건축비를 주고 매입한다. 공정이 진행될 때마다 20%씩 대금을 납부한다. 이전고시가 확정되면 서울시가 잔금을 치른다.

조합이 임대아파트를 15% 넘게 공급하면 용적률 혜택을 준다. 재개발 임대주택은 원주민 세입자들에게 먼저 제공한다. 나머지가 행복주택으로 나온다. 최근에는 임대 가구의 20% 정도가 행복주택으로 공급된다. 과거 17% 였던 의무공급 비율이 15%로 바뀐 까닭에 행복주택 여유분이 줄었다는게 서울시 관계자의 설명이다.

임대아파트는 표준건축비를 기준으로 건축하기 때문에 일반동과 품질에서 차이가 있다. 최신 평면, 고급 마감재 등이 적용되지 않는다.

서울 영등포구 대림동의 대림3구역 주택을 재건축한 'e편한세상 보라매 2차' 배치도. 이 아파트는 임대 가구가 101동, 103동, 105동, 109동, 111동, 112동으로 나뉘어 있다.

◆재건축 임대동·호수는 추첨으로 결정

도시 및 주거환경정비법 시행령 48조에 따르면 재건축을 통해 공급되는 임대 동호수는 인수 시점에 ‘공개 추첨’을 통해 결정한다. 조합이 제시한 가구수 만큼 추첨으로 뽑는다. e편한세상 보라매 2차는 이 같은 방식을 통해 임대가구를 각 동에 나눴다.

다만 특정동에 몰리는 사례는 있다. 서울 영등포구 당산동2가 ‘상아·현대’ 아파트를 재건축한 ‘당산 센트럴 아이파크’는 임대가구가 107동에만 몰려 있다. 조합에서 내놓은 임대 아파트는 모두 전용 46㎡였다. 이 주택형은 107동에만 배치돼 있었다. 그럼에도 이동은 재개발 임대동과 달리 다른 동과 크게 떨어져 있지 않다. 서울시 관계자는 “한 개 동에만 있더라도 조합원분과 임대아파트가 섞여 있으면 소셜믹스의 한 방식으로 볼 수 있다”고 전했다.

재건축조합은 임대아파트를 공급하지 않아도 된다. 그래도 대부분 공급한다. 용적률 인센티브를 주는 까닭이다. 완화 가능한 최대 용적률의 절반까지 인센티브를 줄 수 있다. 가령 서울시가 용적률을 기존 250%에서 270%로 높여줬다고 해보자. 이때 20%포인트의 절반인 10%포인트를 임대로 짓도록 한다. 재개발과 달리 부지는 조합으로부터 기부채납 받는다. 건물은 표준건축비로 계산해 매입한다. 지난해부터 이들은 모두 행복주택으로 공급한다.

◆외딴섬 임대아파트는 어쩔 수 없는 선택?

재개발사업에서 임대동과 일반동을 섞는 것은 현실적으로 어렵다. 조합원분은 거의 대부분 전용면적 59~135㎡크기다. 임대아파트는 거의 대부분 30~50㎡크기다. 경제력 차이 탓에 한동에 배치하기 어렵다. 서울시 관계자는 “한 건물 안에 층을 달리해 임대 주택을 짓는게 진정한 소셜 믹스의 의미에 가깝지만 전용 59㎡ 이상으로 건설되는 일반동에 임대 층을 만들면 임대주택거주자가 임대료를 감당하기도 쉽지 않고 집도 너무 크다고 여긴다”고 말했다. 한 조합 관계자는 “관리비 부과, 외벽 도색 등 비용 문제를 처리하기도 쉽지 않다”고 전했다.

김형규 기자 khk@hankyung.com