"임대사업자 등록·증여… 절세전략 다시 짜라"

보유세 강화…전문가 진단
다주택자 세부담 증가 불가피

종합부동산세는 인별 과세
배우자 증여 검토해 볼 만

6억원 넘는 집은 혜택 없어
다주택자 '퇴로' 마련 필요

정부가 종합부동산세 재산세 등 보유세와 임대소득세를 강화하기 위한 부동산세제 개편에 시동을 걸면서 부동산시장에 상당한 파장을 몰고 올 전망이다. 세 부담이 커질 수밖에 없는 만큼 절세전략에 대한 관심이 증폭되고 있다. 부동산세제 전문가들은 “지금이라도 임대사업자 등록을 하거나 주택 증여를 검토해야 한다”고 주문했다. 또 “선진국처럼 보유세 부담을 높이되 거래세는 낮추는 쪽으로 가야 한다”고 한목소리를 냈다.

◆“지금이라도 임대사업자 등록해야”

보유세 개편 방안은 대통령 직속 정책기획위원회 산하 30명의 민간위원으로 구성된 재정개혁특별위원회가 지난 9일 출범하며 신호탄을 쐈다. 정부는 오는 8월께 발표할 중장기 조세정책 방향에 보유세 개편 등을 반영하고 9월 정기국회에 제출한다는 로드맵을 세웠다. 이에 따라 다주택자 등의 세 부담이 크게 늘어날 전망이다.

원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “주택을 두 채 보유하고 있다면 팔지 않고 남겨둘 주택을 임대 등록하면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다”며 “8년간 매각할 계획이 없다면 장기임대사업자 등록을 해서 종부세 과세 대상에서 제외시키는 게 유리하다”고 설명했다. 김근호 KEB하나은행 상속증여센터장은 “과세 대상 임대소득 기준 1333만원, 즉 매월 111만원 이상의 소득을 올리고 있다면 임대사업자 등록을 하는 게 유리하다”고 조언했다.

증여가 활발해질 것이란 관측도 나온다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “고가 주택의 경우 1주택자에 대한 보유세 인상 검토 얘기까지 나오고 있다”며 “종부세는 인별 과세이기 때문에 자녀나 배우자에게 주택을 증여해 보유세 부담을 줄이는 것도 한 방법”이라고 말했다. 김종필 세무사도 “증여세가 양도소득세보다 낮으면 자녀에게 주택을 증여해 보유세 부담을 완화하는 것이 필요하다”고 했다.

◆“퇴로 열어주며 단계적 시행해야”

전문가들은 이달 양도세 중과 조치가 시행된 상황에서 보유세 및 임대소득세까지 한꺼번에 강화되면 부작용이 나타날 가능성이 있다고 우려했다. 단계적으로 시행하되 다주택자에게 퇴로를 열어주는 보완책이 필요하다는 지적이다.

현행 제도에선 임대사업자가 소유한 공시가격 6억원 이하 주택은 종부세 과세대상에서 제외된다. 원 팀장은 “6억원이 넘는 주택은 임대사업자로 등록해도 종부세를 내야 한다”며 “종부세 제외 대상 기준을 전용 85㎡ 이하 또는 6억원 중 하나로 완화해 다주택자에게 퇴로를 마련해줘야 한다”고 주장했다.

정부가 이미 양도세 중과 조치 카드를 쓰면서 취득세 양도세 등 거래세를 인하할 가능성은 낮아졌다. 김 센터장은 “시장 부작용을 줄이기 위해선 단계적으로 보유세를 늘려야 한다”며 “종부세 산정 시 공정시장가액 비율을 현행 80%에서 5%포인트씩 차례로 올려야 할 것”이라고 강조했다.

보유세 및 임대소득세 강화가 서울 강남권보다는 지방에 더 큰 타격을 줄 가능성이 있다는 우려도 나온다. 우 팀장은 “버티는 지역은 보유세 인상에도 가격 하락이 늦게 나타나거나 안 나타날 수 있다”며 “오히려 미분양 물량이 늘고 있는 지방에서 보유세 강화로 인해 가격 하락의 충격이 커질 가능성이 있다”고 지적했다.

월세와 전세 임대소득 간 과세 형평성을 맞춰야 한다는 지적도 제기된다. 임대소득은 연 2000만원 한도로 올해까지 비과세, 내년부터는 14% 분리과세된다. 대략 월세 수익 166만원 이하이거나 전세보증금 합계액이 약 20억원 이하인 경우가 해당된다. 원 팀장은 “전세보증금에 대한 간주임대료 과세가 월세 소득에 비해 약해 갭 투자 기회를 열어준 셈”이라고 지적했다. 우 팀장도 “현행 전세 임대는 세 가구 이상부터 과세 대상”이라며 “특위에서 보유주택 수 기준이 아니라 보증금 총액 기준으로 과세하는 방안을 검토해야 할 것”이라고 강조했다.

허란/민경진 기자 why@hankyung.com