예고된 '거래 절벽'… 집값 추이·보유세 강화 '변수'

강남4구 거래량 '반토막'

"보유세 늘어도 양도세 부담 커
강남권 매물 늘지 않을 수도"

지난달 서울 아파트 시장은 다주택자가 내놓은 급매물이 팔리며 거래 신고 건수가 3월 거래량 가운데 역대 최대인 1만3935건을 기록했다. 이후 이달부터 양도세 중과가 시행되자 서울지역 거래 신고가 급감했다. 가격 하락을 기대한 주택 수요자가 일제히 관망세로 돌아서며 거래 시장이 얼어붙은 것이다.

15일 서울부동산정보광장에 따르면 이달 1~14일까지 신고된 강남구 아파트 거래량은 총 88건으로 하루평균 6.3건이었다. 작년 4월 하루평균 16건, 지난달 25.3건이 신고된 것과 비교해 각각 60.7%, 75.1% 감소한 수치다. 이달 서초구 거래량도 총 76건으로 하루 평균 5.4건이었다. 작년 4월 하루평균 11.7건 대비 53.7%, 올해 3월(하루 평균 18.1건) 대비 69.9% 줄었다. 송파구와 강동구도 4월 들어 하루평균 거래량이 작년 4월의 절반 수준에 그쳤다. 전문가들은 양도세 중과를 회피하려는 매물의 거래 신고가 3월에 집중적으로 이뤄지면서 4월 서울지역 아파트 거래가 급감했다고 분석했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “아파트를 팔 사람들은 3월 말까지 거래를 마쳤고 일부는 임대사업자로 등록해 양도세 중과를 피했다”며 “강남권은 1주택자라도 과세가 되는 9억원 초과 고가 아파트가 많아 양도세 부담이 크기 때문에 4월 전에 집중적으로 거래가 이뤄졌다”고 분석했다. 정부는 다주택자라도 집을 8년 이상 장기 임대주택으로 등록하면 양도세 중과를 면제해준다.

정부는 지난해 8·2대책을 발표하며 청약조정대상지역 내 다주택자의 양도소득세 중과를 예고했다. 이 지역 2주택 보유자는 종전 기본세율 6~40%에 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트가 중과된다. 특히 3주택 이상 소유자는 양도세율이 최고 62%로 올라 ‘세금 폭탄’을 맞을 가능성이 있다. 청약조정대상지역은 서울 전역과 경기 과천, 세종 등 정부가 집값 과열현상이 나타난다며 투기지역 등으로 지정한 전국 40곳에 달한다.

양도세 중과 시행으로 아파트 거래는 더욱 위축될 것으로 보인다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “보유세가 도입된다 해도 다주택 보유자가 세금 중과를 감수하면서까지 아파트를 팔지 않아 ‘거래절벽’이 이어질 수 있다”며 “강남 4구 중 주택 공급이 적은 강남과 서초구의 가격은 떨어지지 않고 헬리오시티 등 대단지가 입주하는 송파구는 가격이 하락할 가능성이 있다”고 말했다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com