배우 한효주. /한경DB부동산은 잘 아는 곳에 투자해야 실패하지 않는다는 격언이 있다. 지난해 건물주가 된 배우 한효주가 이 같은 투자 격언을 실천한 경우다.
서울 한남동 ‘한남더힐’에 거주하는 한효주는 지난해 여름 인근의 2층 상가 건물을 매입했다. 공교롭게도 자신의 집에서 바로 내려다 보이는 건물이다. 매입가는 55억5000만원이다. 등기부등본 상 채권최고액은 42억원이지만 실제 채권은 35억원가량이다. 취득세를 포함하면 자기자본이 약 20억5000만원 정도 들어간 셈이다.
상권의 특징은 최근 고급상권으로 급부상했다는 점이다. 2011년 단국대학교 부지에 ‘한남더힐’과 ‘리첸시아’가 들어선 뒤 고급 배후수요에 맞춘 카페와 음식점이 늘어났다. 하지만 상권의 범위가 넓지 않아 매물이 귀하고 거래는 많지 않은 편이다. 2년 전부터 한남더힐에 거주한 한효주는 이를 유심히 지켜본 뒤 투자했을 가능성이 높다. 그는 2010년대 초반 유엔빌리지 인근에서 2년 정도 거주한 경험이 있어 주변 사정에도 더욱 밝다.
그런데 현재 임대수익은 대출이자를 갚는 데 고스란히 쓰이고 있을 가능성이 높다. 2층 건물의 총 임대료 수준이 그다지 높은 편은 아니어서다. 그렇다면 한효주의 투자는 실패한 걸까.
배우 한효주가 지난해 매입한 서울 한남동의 상가건물. 원빌딩 제공한효주 같은 방식의 빌딩투자는 당장의 임대소득보다 시세차익에 중점을 두는 투자자들이 선호한다. 개인의 경우 임대소득이 종합소득세에 합산과세되기 때문에 세율구간이 높아진다. 때문에 당장의 실질소득보단 미래의 자본소득을 염두에 두고 입지 좋은 저층 건물이나 낡은 건물을 매입해 현상유지를 하다가 적당한 시점에 리모델링이나 신축을 한다.
만약 한효주가 자신이 투자한 저층 꼬마빌딩을 신축한다면 어느 정도의 규모가 될까. 한효주 건물의 대지 용도지역은 제3종일반주거지역으로 신축 시 최대 건폐율은 50%, 최대 용적률은 250%다. 하지만 모든 건축물이 용도지역에 맞게 법정 최고 용적률을 채워 신축할 수는 없다. 일조권을 감안한 사선제한이나 법정 주차대수 등을 고려해야 해서다.
사선제한은 정북 방향의 인접 대지 경계로부터 일정 거리 이상을 두고 건물을 짓도록 하는 규제다. 한효주 건물의 경우 정북 방향 일조권사선은 아니지만 신축 때 지상 4층 이상부터는 사선제한의 영향을 받을 것으로 분석된다.법정 주차대수는 6~7대를 충족해야 한다. 접해 있는 도로는 건물 전면부가 유일하다. 1층에 진입로나 주차장을 확보하면 임대료가 가장 높은 건물 1층의 면적 감소가 불가피하다. 이렇게 되면 법정 최고 건폐율인 대지면적의 50%를 전부 활용할 수 없다. 대지면적의 약 40%가량을 활용할 수 있을 것으로 보인다.
이 같은 내용을 적용한 신축 건물의 규모를 에상하면 용적률은 약 230%가량을 적용할 수 있을 것으로 보인다. 지하 1층~지상 5층짜리 건물을 지을 수 있다는 계산이 나온다. 그렇다면 어느 정도의 임대수익이 가능할까.
주변 임대료 시세를 반영해 임대수익을 추정할 수 있다. 우선 5층짜리 건물의 지상 1~2층은 근린상가로 운영하고 3~5층을 사무실로 임대를 돌릴 수 있다. 지하층까지 스튜디오 임대 등으로 활용한다면 월 임대수익으로 2200만원가량을 예상할 수 있다. 건물 신축비용은 통상 3.3㎡당 350만~500만원 선인데 450만원으로 가정할 경우 11억5000만원이 소요된다. 한효주의 실제 투자금액은 31억3530만원이 되는 셈이다. 이 경우 준공 후 공실이 없다면 연 5% 정도의 레버리지 수익률을 실현할 수 있을 것으로 보인다. 층고를 올려 공간 활용도를 높이거나 유려한 디자인을 채택하는 등 조금 더 신경 써 짓는다면 임대수익은 더욱 오를 여지가 있다.
건물의 가치를 높인 뒤 재매각한다면 임대수익보다 높은 자본소득을 거둘 수 있다. 이 같은 투자 패턴은 꼬마빌딩을 매입하는 일반인들에게서도 흔히 볼 수 있다. 꼬마빌딩 투자자들은 소득수준이 높아 당장의 임대소득보다는 향후의 매각 차익을 염두에 두는 경향이 많다. 한효주의 경우 자신이 잘 아는 지역에서 시세보다 저렴한 수준의 건물을 매입했다. 최근 2년새 주거용 부동산과 투자용 부동산을 매입했다는 점에서 다음 단계로 신축을 고려할 가능성이 높다. 현재 임대료는 대출이자를 감당하는 수준이지만 신축 후 임대소득과 매각 차익까지 고려한다면 현명한 투자라고 할 수 있다.