토지보상 현명하게 대처하는 방법

최근 주택재개발지역에 갔다가 나이가 많은 주민 한 명을 만났다. 젊은 시절 갖은 고생을 하면서 마련한 유일한 재산인 상가겸용 주택 한 채를 갖고 있었다. 많지는 않지만 임대료를 받아 노후를 보내려고 했는데 날벼락이 떨어졌다며 하소연했다. 소유주택이 재개발지역으로 지정되면서 원치 않는 선택을 해야 하는 상황이었다. 아파트를 분양받으면서 추가분담금을 내거나 현금으로 청산받고 다른 곳으로 이주해야 한다는 것이다.

문제는 청산금을 받고 나갈 경우 주변 시세에 비해 낮은 보상금으로 인해 이주하기가 쉽지 않다는 점이다. 또 개발되는 지역 주변에 있는 부동산 가격은 개발 호재로 상승하는 경우가 많고, 이주 수요로 인한 가격 상승과 매물 부족이 겹치면 더욱 힘든 상황이 된다. 그렇다고 물리적으로 재개발을 막는 데는 현실적으로 한계가 있다는 점에서 법률전문가의 도움을 받아 내 재산에 대한 적절한 보상을 준비하는 것이 필요하다.

먼저 진행되는 대규모 택지개발지구나 주택재개발지역에 대한 관련 내용에 관심을 갖고 적극적으로 참여하는 자세가 필요하다. 재개발을 반대한다고 해서 방관하는 자세로 있다 보면 적절한 대처를 하지 못해 재산상 손해를 보는 경우가 많기 때문이다.

가장 중요한 부분은 현실적인 보상이 될 수 있도록 사업시행자와 협의하는 과정이다. 보상에 대한 이의 신청을 전문적으로 하는 법률전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 감정평가부터 수용재결, 이의재결, 행정소송까지 법적으로 보장된 절차를 진행해서 최대한 시세에 근접한 보상을 받을 수 있도록 하는 것이 내 재산을 지키는 차선책이다.

재개발 진행에 따른 복잡한 문제들에 신경쓰다 보면 간과하는 부분이 양도소득세다. 그런데 이 부담을 조금이나마 덜어주는 규정이 있다. 공익목적 수용의 경우 양도세 부담을 줄이기 위해 현금보상은 10%, 채권보상은 15%를 세액에서 감면해주는 혜택이 있다. 이를 수용감면이라고 하는데 조세특례제한법 77조 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세 감면에 규정돼 있다. 감면의 한도는 1년에 1억원, 5년에 2억원으로 제한을 두고 있다.

수용이 완료되고 난 뒤 다른 부동산을 취득하는 경우를 대체 취득이라고 한다. 일반적으로 부동산을 취득하면 취득세를 납부하게 되는데 수용에 따른 대체취득의 경우에는 일정한 요건을 갖추게 되면 취득세를 감면받을 수 있다. 다만 보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년 이내에 대체부동산을 취득했을 때 보상금액 범위 내에서 취득세 감면 혜택이 있다는 점을 기억해야 한다.

홍승훈 국민은행 WM스타자문단 PB팀장