[정충진 변호사의 실전! 경매 (56)] 대출규제로 종잣돈 마련 어렵다면 P2P대출·높은 전세가율 활용하라

종잣돈에 한계가 있는 경매인들에게는 대출의존도가 절대적이다. 대출규제가 날로 강화되는 요즘 경매투자가 쉽지 않은 것이 사실이다. 그러나 방법이 아주 없는 것은 아니다.

매매 혹은 임대사업자를 내고 사업자대출을 받게 되면 대출규제를 피해갈 수 있다. 사업자대출을 통해 법령상 제한된 담보대출 비율을 넘어서 대출받는 것은 불법이 아니다. 다만 대출규제를 피하기 위해 신규사업자를 내는 방식에 대한 감독이 강화될 뿐이다.

또 하나 현재 유행하고 있는 P2P대출(인터넷을 통한 개인간 대출)을 활용하는 방법이다. P2P대출은 금융규제의 영역 밖에 존재하는 비제도권 대출이므로 현재의 강화된 대출 규제로부터 자유롭다.

위험도가 높은 PF 대출이나 후순위 대출이 P2P대출의 주종목이다 보니 그동안 대출이자가 높았다. 하지만 대출규제로 인해 담보대출비율이 대폭 축소된 현재는 후순위 대출의 리스크가 그리 크지 않기 때문에 앞으로 P2P대출 평균금리는 많이 낮아질 것으로 예상된다.

P2P대출을 통해 중금리로 대출을 받아 잔금을 납부한 뒤 곧바로 전세를 놓아 대출금을 상환하는 방식을 활용하면 한결 부담이 덜할 것이다. 한도도 높아 낙찰가의 80% 이상 대출이 가능할 정도여서 종잣돈이 부족한 경매인들은 적극 활용할 만하다.

또 하나 유력한 방법은 현재의 높은 전세가율과 매물 부족을 활용하는 방식이다. 소유자가 점유하는 아파트를 낙찰받았다면 이사비를 후하게 주는 조건으로 잔금 납부 전에 명도하고, 곧바로 전세세입자를 들여 그 보증금으로 잔금을 내는 방법이다.

명도는 받았지만 아직 잔금을 내지 않은 낙찰자와 전세계약을 체결할 임차인은 없을 거라고 미리 포기하지 말고, 공인중개사를 내 편으로 만들어 적극적으로 한번 추진해보자. 쉽지는 않지만 가끔 성사되기도 한다. 대출규제가 강화됐다고 해도 현재 시장이 경매인들에게 과히 절망스럽지만도 않은 까닭은 아직까지 전세가율이 80~90%에 육박하는 지역이 많기 때문이다.

어떻게든 잔금만 낼 수 있으면 곧바로 전세보증금으로 투하자금을 상당 부분 회수할 수 있으니 전세 레버리지를 잘 활용해 효율적으로 투자하기 바란다.

종잣돈이 부족하다면 마음 맞는 사람들과 공동투자해보는 것도 나쁘지 않은 방법이다. 중과세 대상이 되는 양도차익도 줄일 수 있고 대출규제도 피해갈 수 있으니 여러모로 이익이다.

정충진 < 법무법인 열린 대표변호사 >